第一部分
作者：Cynthia Wu
知道我是一名税务律师，我的一位朋友写信向我寻求房地产交易方面的指导。以下是他的消息：
“你有一个房地产持有权，想要处置掉，并且你已经获得了收益，如果不在六个月内重新投资到另一个房地产持有权中，这些收益将被征税。由于时间限制，你决定投资于持有房地产的特拉华州法定信托（DST）。DSTs就像现成的投资产品一样，符合房地产投资的条件。我想知道在这个过渡期间是否需要中介或托管，需要进行哪些实际的尽职调查，哪些类型的财产适合或不适合DST投资。此外，我对DSTs目前的流行程度和可行性也很感兴趣。”
这个问题涵盖了如何有效地利用特拉华州法定信托（DST）进行第1031条款的递延税交易，包括过程、利与弊、必要的尽职调查，以及符合第1031条款交易的财产类型。它还寻求在过渡期间是否需要中介或托管的明确性。由于这个第1031条款交易非常复杂，我们将其分为两部分：第1031条款交易和使用DST进行交易。
IRC第1001条款概述了计算出售或处置财产所获得的已实现收益或损失的方法。一般情况下，你必须承认这种收益或损失，如第1001(c)所述。然而，有一个重要的例外，即第1031条款，允许在某些交易中不承认收益。2017年《减税和就业法案》将第1031条款限制为涉及房地产的交易，这已经是这一条款的主要用途。然而，这个限制有一个例外。
理解第1031条款：推迟对Like-Kind交易的收益或损失的确认
税收法典第1031条款允许纳税人推迟对于用于生产性贸易、商业或投资的财产进行交易时产生的收益或损失的确认，前提是交换的财产是Like-Kind，并且将用于生产性贸易、商业或投资。这一条款旨在通过为纳税人提供推迟缴税的选择，避免立即需要现金支付收益税来支持合法的交易。它还解决了准确评估所收到财产的管理挑战。
值得注意的是，税收法典第1031条款没有规定任何金额限制，为从事Like-Kind交易的纳税人提供了灵活性。
在混合Like-Kind交易中，如税收法典第1031(b)条所述，仅承认获得的现金或非1031财产的收益，通常被称为“Boot”。然而，税收法典第1031(d)条规定了一种分配总BASIS的公式，用于1031财产和非1031财产之间的分配，非1031财产的BASIS等于其公允市场价值（FMV）。
然而，在税收法典第1031(a)(2)节中有一个例外，规定主要用于出售的房地产不符合非确认待遇。这个例外自1921年最初的立法以来一直存在，意味着主要用于出售的房地产不享受税收法典第1031条款所提供的推迟缴税的好处。
理解税收法典第1031条款中的Like-Kind交易：财产性质、资格和案例研究
税收法典第1031条款中的“Like-Kind”一词指的是财产的性质或特征，而不是其等级或质量（Reg. §1.1031(a)-1(b)）。不论是改良的还是未改良的房地产，都符合税收法典第1031条款的交易条件。例如，将城市房地产交换为牧场、30年租赁的房地产或改良的房地产交换为未改良的房地产，都符合Like-Kind的标准（Reg. §1.1031(a)-1(c)）。
举例来说，Reg. 1.1031(a)-1(c)确认了将城市改良房地产交换为牧场符合Like-Kind交易的条件。此外，Rev. Ruling 73–476指出，将绝对所有权房地产交换为其他等值财产的1/2权益也符合Like-Kind的定义。
Bogler案强调了为了符合税收法典第1031条款资格而持有已获得财产的重要性，这些财产可用于投资或用于商业贸易。然而，快速出售给公司可能会引发关注，尽管在纳税人拥有该公司并打算通过公司进行业务时存在宽限。
Reg. 1.1031(a)-2列出了符合Like-Kind资格的个人财产，其要求比房地产更为严格。
在Peabody Natural Resources Company诉Commissioner案中，与交换矿山相关的供应合同被视为Like-Kind，而不是“Boot”。相反，在Wiechens诉U.S.案中，交换农田的有限水权不符合税收法典第1031条款的Like-Kind要求，突显了财产分类中的具体细微差别。
最后，May Dep’t Stores Co.诉Commissioner案强调了Like-Kind交易中租赁权和绝对所有权之间的区别，突显了财产类型在税收法典第1031条款资格中的重要性。
税收法典第1031条款中的财产识别和收取要求及安全港
税收法典第1031条款(a)(3)规定，纳税人必须在转让放弃的财产后的45天内同时确定替代财产，并在转让后180天内或纳税人该年度税务申报截止日期（包括延期）之前的时间内（以较早者为准）收到替代财产。
延期交换的规定规定，在45天的“确定期”内必须明确而清晰地确定“替代财产”。各种情况都有所考虑，允许纳税人在“3财产规则”，“200%规则”或“95%规则”下确定替代财产。这些规则允许标识任意价值的三个替代财产（3财产规则，市场价值包括抵押贷款）或不超过放弃财产价值的两倍的任意数量的替代财产（200%规则，市场价值包括抵押贷款）。如果纳税人标识的财产过多，则将被视为未标识任何财产，失去1031条款的非识别优惠。
如果纳税人接收“市场价值至少达到所有确定替代财产的市场价值总和95%的确定替代财产（95%规则，市场价值不包括抵押贷款）”，则可以符合1031条款的要求。有关更多详细信息，请参阅Reg. §1.1031(k)-1(c)(4)(ii)(B)。
根据规定，替代财产必须在“交换期”内收到，该期限由第1031条款(a)(3)(B)指定，不超过180天。（请参阅§1.1031(k)-1(d)(1)）。对于“实质上相同财产”测试，生产的房地产不必在接收日期前完成。但是，只有在该日期完成生产时，它才会被视为与标识的实质上相同财产（Reg. §1.1031(k)-1(e)(3)(iii)）。
此外，规定提供了“安全港”，允许纳税人在延期交换中使用安全或担保安排、合格的托管账户、合格的中介和利息和增长因素作为一部分。您可以在Reg. §1.1031(k)-1(g)中找到更多信息。
理解税收和财产交换中的利益连续性
在税务方面，交换往往类似于将交换财产中的投资兑现。然而，在1031条款下，通过类似性财产交换获得的房地产被视为原始投资的一种改形式的延续。这种观点认为投资是持续进行的，导致对收益或损失的技术性认定，但不是实际认定。因此，在交换期间征税或允许扣除被视为不合适。
销售与交换：
前述Regulation §1.1002-1(d)将交换定义为财产的互相转移，并将其与仅为货币考虑进行的简单转移区分开来。
销售和回租考虑：
如果租约，包括可选择延长的部分，持续30年或更长时间，则租赁权和费用权将根据Reg. §1.1031(a)-1(c)被视为类似财产。
损失允许：
如果租约具有资本价值，即其价值超过租金，则不允许损失。然而，如果没有资本价值，例如当销售价值为全价值而租金为公平租金且没有资本价值时，对销售的损失可以被允许。
理解1031条款交换中的持有要求
1031(a)条款规定了交换中涉及的房地产必须是“用于生产性用途，用于贸易或企业或用于投资”，无论是对于被放弃的财产还是替代财产都是如此。这一标准与其他条款中使用的语言不同，例如§§1221(a)(2)和1231，后者提到“用于贸易或企业的财产”。
法规明确排除了个人用途的财产，不符合1031条款的资格。例如，将出租住宅物业与另一住宅物业进行交换，以供纳税人个人居住，不符合“拟持有”的要求。为了提供明确性，Revenue Procedure 2008-16建立了一个安全港，用于确定居住单位是否符合1031条款下用于贸易或企业的生产性用途或投资的要求。
此外，1031条款适用于交换中的一方与其他参与方无关。法规规定，如果财产在其他方面相似，交换贸易或企业财产与投资财产，或反之亦然，可能符合非识别资格。
持有期要求：2年持有期
1989年的修正案在1031(f)和(g)下增加了相关人之间交换的2年持有期要求。未能满足这些持有期要求将导致在随后的不合格转让年份中识别收益或损失。
国会引入了1031(f)(4)条款，以防止旨在规避1031(f)目的的交换，特别是对相关人试图规避规则的担忧。有关此事的进一步指导，请参阅Rev. Rul. 2002-83。
了解1031节中的持有要求
1031(a)节规定了参与交换的房地产必须是“用于生产性贸易或业务或投资的”，既适用于被放弃的财产也适用于替代财产。这一标准与其他节如1221(a)(2)和1231中使用的语言有所不同，后者提到“用于生产性贸易或业务的财产”。
法规明确排除了个人使用的财产不符合1031节的资格。例如，将租用的住宅物业与另一栋住宅物业进行交换，以供纳税人个人居住，不符合“持有”的要求。为了提供明确性，2008-16号税收程序建立了一个确定住房单元是否符合1031节下用于生产性贸易或业务或投资的财产的安全港。
此外，1031节在交换中适用于一方的应用与适用于其他涉及方的应用是独立的。法规指明，如果财产在其他方面符合相似性质，则将贸易或业务财产与投资财产交换，或反之亦可获得非识别资格。
探讨三方交换、循环交换和逆向斯塔克交换在1031节交易中的应用
1.三方交换和延迟交换
在某些情况下，三方交换或延迟交换可以符合1031节的规定。
三方交换：
1.甲想要与丙的农场进行交换，但丙对甲的财产不感兴趣。
2.乙提出以现金购买甲的牧场。
3.甲建议乙购买丙的农场，然后将该农场交换为甲的牧场。乙同意。
这样的三方交换可以符合1031节的规定，如Rev. Rul. 77-297所确认。
循环交换：
甲、乙和丙进行循环交换，甲将她的牧场转让给乙，乙将房地产转让给丙，丙将农场转让给甲。
如果各方满足持有要求，则该交换中的每个方都可以符合1031节的规定，如Rev. Rul. 57-244所述。
不必从同一人那里收到相似财产，以换取已转让的财产。
然而，即使将现金再投资于相似财产，如果以现金交换自己的财产，也会使交易失去1031节的资格。
潜在问题的考虑：
如果乙无法或不愿意接受丙的财产，甲可以聘请一名安排者（合格的中介）来促成交换：
安排者使用乙的资金购买丙的农场。
然后将农场转让给甲，甲的牧场转让给乙。
这种安排受到Regulation §1.1031(b)-2的管理。
“合格的中介”安全港
“合格的中介”安全港是这些安全港中最关键的一个。它允许纳税人聘请一个人或实体（不是根据§1.1031(k)-1(k)列为“不合格人员”）来购买和转移财产，而不被视为1031节下纳税人的代理人。在涉及甲、乙和丙的情况中，如果乙拒绝购买并转让财产给甲，甲可以聘请中介将甲的牧场以现金卖给乙，然后用所得款项购买由甲指定的财产（在这里是丙的农场），并将丙的农场转让给甲。这种安全港使甲的代理人能够以现金向乙出售甲的牧场，而不会影响甲的1031节待遇。
Regulation §1.1031(k)-1(g)(4)(iii)(B)规定，中介必须作为真正的传递者来购买和转移被放弃的财产和替代财产。然而，直接过户也是允许的，允许中介保持在所有权链之外。有关更多详细信息，请参阅Reg. §1.1031(k)-1(g)(4)(iv)、(v)。
反Starker 交换是指在放弃财产转移之前就已经取得替代财产的交换。这里是它的典型操作方式：
纳税人安排一个配合方购买财产，同时确定他将在交换中放弃的商业或投资房地产中的哪一个。这种与配合方的安排通常被称为“停车安排”。
一旦纳税人确定了要放弃的财产，他就会启动一个计划，最终将放弃的财产与配合方持有的商业房地产进行交换。
作为交易的一部分，纳税人放弃的财产将由配合方出售，销售收益将用于偿还配合方。
如果满足了具体要求，2000-37税收程序为像上述所描述的反斯塔克安排提供了一个安全港，使其符合§1031的待遇要求。
税务后果：
仅适用于Like-Kind Property——带有现金或非符合条件财产的收益认定与“boot”
在§1031交换中，如果一方在Like-Kind Property旁边收到现金或非符合条件财产，这就不再被视为仅涉及Like-Kind Property的交易。虽然§1031允许这样的交换，但它要求对Like-Kind Property的收益进行认定，直至达到收到的“boot”金额（不超过实现的收益）。值得注意的是，在这种情况下不允许对Like-Kind Property进行损失认定。
处理负债在§1031交换中的作用：将净负债解除视为收到的款项
在§1031交换中，减免债务被视为纳税人获得的款项。这种减免被归类为“boot”，这是用来描述在交换中获得的非Like-Kind Property的术语。然而，根据像Reg. §1.1031(b)-1(c)和Reg. §1.1031(d)-2这样的规定，只有净减免债务（减去任何现金支付）才被认定为收到的款项。
关于§1031交易中负债处理的两个基本规则：
收到的现金总是算作“收到的款项”。
净减免债务，在扣除任何现金支付后，也被视为“收到的款项”用于§1031交易的目的。
BASIS分配：
BASIS首先被分配给“boot”，“boot”的BASIS是其公允市场价值（FMV），在Like-Kind Property中保留了未被认定的收益或损失。
BASIS为非Like-Kind Property（“boot”）：
非Like-Kind Property，也称为“boot”，在接收方手中获得公允市场价值（FMV）的BASIS。
BASIS最初被分配给非Like-Kind Property，以其公允市场价值为限。这保留了Like-Kind Property中未被认定的收益或损失，与§1031(a)的一般规定保持一致。
BASIS为Like-Kind Property（计算）在§1031(d)下：
未被认定的收益或损失通过使用所有放弃财产的总BASIS作为起点得到保留。
这个“替代BASIS”（见§7701(a)(42)）根据交易中认定的收益或损失进行调整（在交换非符合条件财产时可能会认定损失），并且也被“收到的款项”减少。
(a) 解除负债被视为减少BASIS的收到款项；
(b) 承担的负债被视为支付的款项（支付的款项）增加BASIS。
对于BASIS计算目的来说，规定增加BASIS的是总的负债和现金支付，然后减少BASIS的是总的减免负债和总现金收到款项，可能会有些令人困惑。相比之下，在确定“收到的款项”以进行收益认定时，只有净减免债务（减去任何现金支付），而不是总减免债务，被计算在内。原因？当收到款项、解除负债或认定损失时，纳税人实际上是在接收投资的部分回报，因此将BASIS减少以反映这一事实是合适的。当支付款项、承担负债或认定收益时，纳税人实际上是在增加投资，因此适当地增加BASIS。
Interface of Sections 121 and 1031
同时适用于第121节和第1031节的交易
根据第121节，纳税人可以在满足一定条件的情况下从销售或交换主要住所的收益中豁免。即使在出售时，该财产用于业务或投资目的，这种豁免也适用。以下是关于第121节和第1031节互动的一些关键点：
第121节(d)(10) — 通过Like-Kind Exchange取得的财产
2004年对第121节的重要修正规定，如果通过Like-Kind Exchange取得财产，则必须在出售或交换的任何收益符合第121节豁免资格之前持有至少五年。这一条款为这些经过交换的财产资格要求了特定的持有期限，以便符合第121节的豁免资格。
免责声明：文章标题为“§ 1031交易和使用DSTS的交易”仅供信息目的。它不是法律建议，您不应依赖它做出法律决定或采取法律行动。有关§ 1031交易或使用DSTS的交易的具体法律建议和代表，请联系我们的律师。我们的法律团队将为您提供根据您独特情况量身定制的个性化指导和代表。
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税收法典（Internal Revenue Code）IRC第1031条款房产交易和使用DST进行交易
第一部分
作者：Cynthia Wu
知道我是一名税务律师，我的一位朋友写信向我寻求房地产交易方面的指导。以下是他的消息：
“你有一个房地产持有权，想要处置掉，并且你已经获得了收益，如果不在六个月内重新投资到另一个房地产持有权中，这些收益将被征税。由于时间限制，你决定投资于持有房地产的特拉华州法定信托（DST）。DSTs就像现成的投资产品一样，符合房地产投资的条件。我想知道在这个过渡期间是否需要中介或托管，需要进行哪些实际的尽职调查，哪些类型的财产适合或不适合DST投资。此外，我对DSTs目前的流行程度和可行性也很感兴趣。”
这个问题涵盖了如何有效地利用特拉华州法定信托（DST）进行第1031条款的递延税交易，包括过程、利与弊、必要的尽职调查，以及符合第1031条款交易的财产类型。它还寻求在过渡期间是否需要中介或托管的明确性。由于这个第1031条款交易非常复杂，我们将其分为两部分：第1031条款交易和使用DST进行交易。
IRC第1001条款概述了计算出售或处置财产所获得的已实现收益或损失的方法。一般情况下，你必须承认这种收益或损失，如第1001(c)所述。然而，有一个重要的例外，即第1031条款，允许在某些交易中不承认收益。2017年《减税和就业法案》将第1031条款限制为涉及房地产的交易，这已经是这一条款的主要用途。然而，这个限制有一个例外。
理解第1031条款：推迟对Like-Kind交易的收益或损失的确认
税收法典第1031条款允许纳税人推迟对于用于生产性贸易、商业或投资的财产进行交易时产生的收益或损失的确认，前提是交换的财产是Like-Kind，并且将用于生产性贸易、商业或投资。这一条款旨在通过为纳税人提供推迟缴税的选择，避免立即需要现金支付收益税来支持合法的交易。它还解决了准确评估所收到财产的管理挑战。
值得注意的是，税收法典第1031条款没有规定任何金额限制，为从事Like-Kind交易的纳税人提供了灵活性。
在混合Like-Kind交易中，如税收法典第1031(b)条所述，仅承认获得的现金或非1031财产的收益，通常被称为“Boot”。然而，税收法典第1031(d)条规定了一种分配总BASIS的公式，用于1031财产和非1031财产之间的分配，非1031财产的BASIS等于其公允市场价值（FMV）。
然而，在税收法典第1031(a)(2)节中有一个例外，规定主要用于出售的房地产不符合非确认待遇。这个例外自1921年最初的立法以来一直存在，意味着主要用于出售的房地产不享受税收法典第1031条款所提供的推迟缴税的好处。
理解税收法典第1031条款中的Like-Kind交易：财产性质、资格和案例研究
税收法典第1031条款中的“Like-Kind”一词指的是财产的性质或特征，而不是其等级或质量（Reg. §1.1031(a)-1(b)）。不论是改良的还是未改良的房地产，都符合税收法典第1031条款的交易条件。例如，将城市房地产交换为牧场、30年租赁的房地产或改良的房地产交换为未改良的房地产，都符合Like-Kind的标准（Reg. §1.1031(a)-1(c)）。
举例来说，Reg. 1.1031(a)-1(c)确认了将城市改良房地产交换为牧场符合Like-Kind交易的条件。此外，Rev. Ruling 73–476指出，将绝对所有权房地产交换为其他等值财产的1/2权益也符合Like-Kind的定义。
Bogler案强调了为了符合税收法典第1031条款资格而持有已获得财产的重要性，这些财产可用于投资或用于商业贸易。然而，快速出售给公司可能会引发关注，尽管在纳税人拥有该公司并打算通过公司进行业务时存在宽限。
Reg. 1.1031(a)-2列出了符合Like-Kind资格的个人财产，其要求比房地产更为严格。
在Peabody Natural Resources Company诉Commissioner案中，与交换矿山相关的供应合同被视为Like-Kind，而不是“Boot”。相反，在Wiechens诉U.S.案中，交换农田的有限水权不符合税收法典第1031条款的Like-Kind要求，突显了财产分类中的具体细微差别。
最后，May Dep’t Stores Co.诉Commissioner案强调了Like-Kind交易中租赁权和绝对所有权之间的区别，突显了财产类型在税收法典第1031条款资格中的重要性。
税收法典第1031条款中的财产识别和收取要求及安全港
税收法典第1031条款(a)(3)规定，纳税人必须在转让放弃的财产后的45天内同时确定替代财产，并在转让后180天内或纳税人该年度税务申报截止日期（包括延期）之前的时间内（以较早者为准）收到替代财产。
延期交换的规定规定，在45天的“确定期”内必须明确而清晰地确定“替代财产”。各种情况都有所考虑，允许纳税人在“3财产规则”，“200%规则”或“95%规则”下确定替代财产。这些规则允许标识任意价值的三个替代财产（3财产规则，市场价值包括抵押贷款）或不超过放弃财产价值的两倍的任意数量的替代财产（200%规则，市场价值包括抵押贷款）。如果纳税人标识的财产过多，则将被视为未标识任何财产，失去1031条款的非识别优惠。
如果纳税人接收“市场价值至少达到所有确定替代财产的市场价值总和95%的确定替代财产（95%规则，市场价值不包括抵押贷款）”，则可以符合1031条款的要求。有关更多详细信息，请参阅Reg. §1.1031(k)-1(c)(4)(ii)(B)。
根据规定，替代财产必须在“交换期”内收到，该期限由第1031条款(a)(3)(B)指定，不超过180天。（请参阅§1.1031(k)-1(d)(1)）。对于“实质上相同财产”测试，生产的房地产不必在接收日期前完成。但是，只有在该日期完成生产时，它才会被视为与标识的实质上相同财产（Reg. §1.1031(k)-1(e)(3)(iii)）。
此外，规定提供了“安全港”，允许纳税人在延期交换中使用安全或担保安排、合格的托管账户、合格的中介和利息和增长因素作为一部分。您可以在Reg. §1.1031(k)-1(g)中找到更多信息。
理解税收和财产交换中的利益连续性
在税务方面，交换往往类似于将交换财产中的投资兑现。然而，在1031条款下，通过类似性财产交换获得的房地产被视为原始投资的一种改形式的延续。这种观点认为投资是持续进行的，导致对收益或损失的技术性认定，但不是实际认定。因此，在交换期间征税或允许扣除被视为不合适。
销售与交换：
前述Regulation §1.1002-1(d)将交换定义为财产的互相转移，并将其与仅为货币考虑进行的简单转移区分开来。
销售和回租考虑：
如果租约，包括可选择延长的部分，持续30年或更长时间，则租赁权和费用权将根据Reg. §1.1031(a)-1(c)被视为类似财产。
损失允许：
如果租约具有资本价值，即其价值超过租金，则不允许损失。然而，如果没有资本价值，例如当销售价值为全价值而租金为公平租金且没有资本价值时，对销售的损失可以被允许。
理解1031条款交换中的持有要求
1031(a)条款规定了交换中涉及的房地产必须是“用于生产性用途，用于贸易或企业或用于投资”，无论是对于被放弃的财产还是替代财产都是如此。这一标准与其他条款中使用的语言不同，例如§§1221(a)(2)和1231，后者提到“用于贸易或企业的财产”。
法规明确排除了个人用途的财产，不符合1031条款的资格。例如，将出租住宅物业与另一住宅物业进行交换，以供纳税人个人居住，不符合“拟持有”的要求。为了提供明确性，Revenue Procedure 2008-16建立了一个安全港，用于确定居住单位是否符合1031条款下用于贸易或企业的生产性用途或投资的要求。
此外，1031条款适用于交换中的一方与其他参与方无关。法规规定，如果财产在其他方面相似，交换贸易或企业财产与投资财产，或反之亦然，可能符合非识别资格。
持有期要求：2年持有期
1989年的修正案在1031(f)和(g)下增加了相关人之间交换的2年持有期要求。未能满足这些持有期要求将导致在随后的不合格转让年份中识别收益或损失。
国会引入了1031(f)(4)条款，以防止旨在规避1031(f)目的的交换，特别是对相关人试图规避规则的担忧。有关此事的进一步指导，请参阅Rev. Rul. 2002-83。
了解1031节中的持有要求
1031(a)节规定了参与交换的房地产必须是“用于生产性贸易或业务或投资的”，既适用于被放弃的财产也适用于替代财产。这一标准与其他节如1221(a)(2)和1231中使用的语言有所不同，后者提到“用于生产性贸易或业务的财产”。
法规明确排除了个人使用的财产不符合1031节的资格。例如，将租用的住宅物业与另一栋住宅物业进行交换，以供纳税人个人居住，不符合“持有”的要求。为了提供明确性，2008-16号税收程序建立了一个确定住房单元是否符合1031节下用于生产性贸易或业务或投资的财产的安全港。
此外，1031节在交换中适用于一方的应用与适用于其他涉及方的应用是独立的。法规指明，如果财产在其他方面符合相似性质，则将贸易或业务财产与投资财产交换，或反之亦可获得非识别资格。
探讨三方交换、循环交换和逆向斯塔克交换在1031节交易中的应用
1.三方交换和延迟交换
在某些情况下，三方交换或延迟交换可以符合1031节的规定。
三方交换：
1.甲想要与丙的农场进行交换，但丙对甲的财产不感兴趣。
2.乙提出以现金购买甲的牧场。
3.甲建议乙购买丙的农场，然后将该农场交换为甲的牧场。乙同意。
这样的三方交换可以符合1031节的规定，如Rev. Rul. 77-297所确认。
循环交换：
甲、乙和丙进行循环交换，甲将她的牧场转让给乙，乙将房地产转让给丙，丙将农场转让给甲。
如果各方满足持有要求，则该交换中的每个方都可以符合1031节的规定，如Rev. Rul. 57-244所述。
不必从同一人那里收到相似财产，以换取已转让的财产。
然而，即使将现金再投资于相似财产，如果以现金交换自己的财产，也会使交易失去1031节的资格。
潜在问题的考虑：
如果乙无法或不愿意接受丙的财产，甲可以聘请一名安排者（合格的中介）来促成交换：
安排者使用乙的资金购买丙的农场。
然后将农场转让给甲，甲的牧场转让给乙。
这种安排受到Regulation §1.1031(b)-2的管理。
“合格的中介”安全港
“合格的中介”安全港是这些安全港中最关键的一个。它允许纳税人聘请一个人或实体（不是根据§1.1031(k)-1(k)列为“不合格人员”）来购买和转移财产，而不被视为1031节下纳税人的代理人。在涉及甲、乙和丙的情况中，如果乙拒绝购买并转让财产给甲，甲可以聘请中介将甲的牧场以现金卖给乙，然后用所得款项购买由甲指定的财产（在这里是丙的农场），并将丙的农场转让给甲。这种安全港使甲的代理人能够以现金向乙出售甲的牧场，而不会影响甲的1031节待遇。
Regulation §1.1031(k)-1(g)(4)(iii)(B)规定，中介必须作为真正的传递者来购买和转移被放弃的财产和替代财产。然而，直接过户也是允许的，允许中介保持在所有权链之外。有关更多详细信息，请参阅Reg. §1.1031(k)-1(g)(4)(iv)、(v)。
反Starker 交换是指在放弃财产转移之前就已经取得替代财产的交换。这里是它的典型操作方式：
纳税人安排一个配合方购买财产，同时确定他将在交换中放弃的商业或投资房地产中的哪一个。这种与配合方的安排通常被称为“停车安排”。
一旦纳税人确定了要放弃的财产，他就会启动一个计划，最终将放弃的财产与配合方持有的商业房地产进行交换。
作为交易的一部分，纳税人放弃的财产将由配合方出售，销售收益将用于偿还配合方。
如果满足了具体要求，2000-37税收程序为像上述所描述的反斯塔克安排提供了一个安全港，使其符合§1031的待遇要求。
税务后果：
仅适用于Like-Kind Property——带有现金或非符合条件财产的收益认定与“boot”
在§1031交换中，如果一方在Like-Kind Property旁边收到现金或非符合条件财产，这就不再被视为仅涉及Like-Kind Property的交易。虽然§1031允许这样的交换，但它要求对Like-Kind Property的收益进行认定，直至达到收到的“boot”金额（不超过实现的收益）。值得注意的是，在这种情况下不允许对Like-Kind Property进行损失认定。
处理负债在§1031交换中的作用：将净负债解除视为收到的款项
在§1031交换中，减免债务被视为纳税人获得的款项。这种减免被归类为“boot”，这是用来描述在交换中获得的非Like-Kind Property的术语。然而，根据像Reg. §1.1031(b)-1(c)和Reg. §1.1031(d)-2这样的规定，只有净减免债务（减去任何现金支付）才被认定为收到的款项。
关于§1031交易中负债处理的两个基本规则：
收到的现金总是算作“收到的款项”。
净减免债务，在扣除任何现金支付后，也被视为“收到的款项”用于§1031交易的目的。
BASIS分配：
BASIS首先被分配给“boot”，“boot”的BASIS是其公允市场价值（FMV），在Like-Kind Property中保留了未被认定的收益或损失。
BASIS为非Like-Kind Property（“boot”）：
非Like-Kind Property，也称为“boot”，在接收方手中获得公允市场价值（FMV）的BASIS。
BASIS最初被分配给非Like-Kind Property，以其公允市场价值为限。这保留了Like-Kind Property中未被认定的收益或损失，与§1031(a)的一般规定保持一致。
BASIS为Like-Kind Property（计算）在§1031(d)下：
未被认定的收益或损失通过使用所有放弃财产的总BASIS作为起点得到保留。
这个“替代BASIS”（见§7701(a)(42)）根据交易中认定的收益或损失进行调整（在交换非符合条件财产时可能会认定损失），并且也被“收到的款项”减少。
(a) 解除负债被视为减少BASIS的收到款项；
(b) 承担的负债被视为支付的款项（支付的款项）增加BASIS。
对于BASIS计算目的来说，规定增加BASIS的是总的负债和现金支付，然后减少BASIS的是总的减免负债和总现金收到款项，可能会有些令人困惑。相比之下，在确定“收到的款项”以进行收益认定时，只有净减免债务（减去任何现金支付），而不是总减免债务，被计算在内。原因？当收到款项、解除负债或认定损失时，纳税人实际上是在接收投资的部分回报，因此将BASIS减少以反映这一事实是合适的。当支付款项、承担负债或认定收益时，纳税人实际上是在增加投资，因此适当地增加BASIS。
Interface of Sections 121 and 1031
同时适用于第121节和第1031节的交易
根据第121节，纳税人可以在满足一定条件的情况下从销售或交换主要住所的收益中豁免。即使在出售时，该财产用于业务或投资目的，这种豁免也适用。以下是关于第121节和第1031节互动的一些关键点：
第121节(d)(10) — 通过Like-Kind Exchange取得的财产
2004年对第121节的重要修正规定，如果通过Like-Kind Exchange取得财产，则必须在出售或交换的任何收益符合第121节豁免资格之前持有至少五年。这一条款为这些经过交换的财产资格要求了特定的持有期限，以便符合第121节的豁免资格。
免责声明：文章标题为“§ 1031交易和使用DSTS的交易”仅供信息目的。它不是法律建议，您不应依赖它做出法律决定或采取法律行动。有关§ 1031交易或使用DSTS的交易的具体法律建议和代表，请联系我们的律师。我们的法律团队将为您提供根据您独特情况量身定制的个性化指导和代表。
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