使用持有非美国境内资产的美国有限责任公司（LLC）设立可撤销信托的非居民外国人（NRA）：所得税、赠与税和遗产税影响 Cynthia Wu对于持有非美国境内资产的美国有限责任公司（LLC）的非居民外国人（NRA）设立的可撤销信托，其所得税处理取决于所得的性质以及资产与美国有限责任公司之间的关系。以下是基于《国内税收法典》（IRC）和联邦法规的详细分析，重点关注所得税、赠与税和遗产税的影响，并通过示例说明每种情况。1. NRA资助美国信托：税收影响一般规则：使用非美国境内资产资助信托不征收赠与税不完全赠与：由于可撤销信托是一个设保人信托（IRC §§ 671-678），将资产转移到信托中不被视为完成的赠与。设保人保留对资产的控制权，并可以随时撤销信托。因此，使用非美国境内资产资助信托不会触发赠与税。IRC § 2501(a)(2)：该条款规定，NRA的非美国境内资产赠与一般不征收美国赠与税。赠与税：不完全赠与：由于可撤销信托是一个设保人信托（IRC §§ 671-678），将资产转移到信托中不被视为完成的赠与。设保人保留对资产的控制权，并可以随时撤销信托。因此，使用美国境内资产资助信托不会触发赠与税。2. 所得税A. 设保人信托的一般规则（IRC §§ 671-677）纳入设保人的报税表：信托中归属于设保人所有部分的所有收入、扣除和抵免都必须纳入设保人的个人报税表。收入纳入：信托的收入纳入设保人的应税收入。IRC § 671："设保人应在计算其应税收入和税收抵免时，包括信托的收入、扣除和税收抵免项目。"IRC §§ 672-677：定义了设保人在何种情况下被视为信托任何部分的所有者。扣除和抵免：设保人可以在其个人报税表中计入信托的任何扣除和抵免。B. NRA从非美国资产获取的收入NRA的一般规则：非美国来源收入：通常，NRA获得的非美国来源收入不需缴纳美国联邦所得税。这包括非美国境内房地产、外国股票和外国银行账户产生的收入。IRC § 872："非居民外国个人的总收入仅包括来自美国境内的总收入。"加州税法：NRA设保人不需就非美国来源收入缴纳加州所得税，除非与加州有联系。加州税收法规 17041："非居民仅对其来自加州的收入征税。"美国有限责任公司（LLC）的例外：如果非美国资产持有在美国有限责任公司内，则税收处理可能会根据收入的性质和实体的分类发生变化。公司分类：如果美国有限责任公司被分类为公司，公司将对其全球收入征税。公司支付的股息被视为美国来源收入，并需缴纳美国预扣税。IRC § 882："与美国业务有关的外国公司的所得税。"IRC § 1442："对外国公司的预扣税。"示例场景A. 单一成员有限责任公司场景：一位NRA设保人通过可撤销信托持有非美国境内房地产，该信托持有一个美国有限责任公司（LLC）。收入：该美国有限责任公司从非美国境内房地产中获得50,000美元的租金收入。税收处理：一般规则：来自非美国境内房地产的租金收入通常被视为非美国来源收入，不需缴纳美国联邦所得税。IRC § 861(a)(4)："位于美国境外的财产的租金不被视为美国来源收入。"例外情况：如果有限责任公司在美国的活动显著且持续，美国国税局可能会认为该收入为有效关联收入（ECI），需缴纳税款。IRC § 864(c)：定义了与美国贸易或业务有效关联的收入（ECI）。示例 2：在美国有限责任公司中的美国业务运营场景：一位NRA设保人通过可撤销信托持有一个美国有限责任公司（LLC），该公司在美国经营业务。收入：该美国有限责任公司从其美国业务运营中获得100,000美元的收入。税收处理：一般规则：来自美国业务运营的收入被视为美国来源收入。IRC § 861(a)(3)："在美国境内提供服务的收入被视为美国来源收入。"例外情况：此处没有例外情况，因为收入直接与美国的贸易或业务相关。因此，这100,000美元的收入需缴纳美国联邦所得税。B. 合伙企业分类收入分配：有限责任公司的收入根据其所有权比例分配给合伙人（包括NRA）。IRC

设立一个由有限责任公司（LLC）持有的国内不可撤销信托给非居民外籍人士（NRA）作者：Cynthia Wu 设立信托可以是非居民外籍人士（NRA）管理和保护其资产的绝佳策略，尤其是考虑到受益人在未来可能面临的不确定性，如离婚、破产、药物滥用问题或诉讼。当NRA设立一个不可撤销信托持有LLC，而LLC持有各种资产如房地产、股票或会员权益时，其税务影响可能会显著变化。以下是这一策略如何运作的详细说明，重点是税务影响。根据《美国国内税收法典》（IRC）第7701(a)(30)条的定义，国内信托是指：美国境内的法院能够对信托的管理进行主要监督。一个或多个美国人有权控制信托的所有重大决策。全球收入的税收：根据IRC第641条，信托（包括国内信托）与个人类似地纳税。这包括来自美国和外国的收入。根据《财政部条例》641(b)-1条，确认信托的应税收入包括所有项目的总收入，无论这些项目是否来自美国境内或境外。即使设立者是NRA，如果信托符合这些定义下的国内信托，它的全球收入，包括来自非美国来源的收入，都将被征税。加利福尼亚税法：根据《加利福尼亚州税法典》第17742条，如果信托的受托人是加利福尼亚居民或信托在加利福尼亚管理，则居民信托的所有收入都要纳税。这包括来自美国和非美国的收入。资金来源：如果信托的本金由非美国不动产构成，则这些资产产生的收入仍需为国内信托缴纳美国税。所得税：信托纳税：NRA设立者不报告不可撤销非设立者信托的收入。相反，信托本身负责支付其收入的税款。信托存在期间的税收 IRC第1(e)条 - 信托的普通所得税税率：信托与个人纳税人类似，适用累进所得税税率，但税级不同。最高边际税率为37%，适用于超过相对较低门槛（例如，2024年为13,450美元）的收入。IRC第1411条 - 净投资收入税（NIIT）：NIIT对净投资收入征收额外的8%税，包括股息、利息和投资资本收益等被动收入。NIIT适用的前提是信托的调整后总收入（AGI）超过门槛金额（例如，2024年为12,950美元）。示例场景： 场景1：持有美国股票的信托股息收入：LLC持有的美国股票产生的股息被视为净投资收入。税收：股息按信托的普通所得税税率征税，最高可达37%，如果是被动收入，还需额外征收8%的NIIT。 示例：如果信托收到50,000美元的股息，按37%税率计算的初始税额为18,500美元。额外的3.8% NIIT为1,900美元。联邦税总额为20,400美元。 州税（加利福尼亚州）：假设州税率为13.3%，50,000美元的州税为6,650美元。联邦和州税总额为27,050美元。场景2：持有美国房地产的信托租金收入：如果信托通过LLC拥有房地产，租金收入按普通所得税税率征税。税收：租金收入按最高37%税率征税，若为被动收入，还需额外征收8%的NIIT。 示例：如果租金收入为100,000美元，按37%税率计算的税额为37,000美元。额外的3.8% NIIT为3,800美元。联邦税总额为40,800美元。 州税（加利福尼亚州）：假设州税率为13.3%，100,000美元的州税为13,300美元。联邦和州税总额为54,100美元。场景3：持有外国股票的信托股息收入：外国股票产生的股息可能需缴纳外国预扣税，但对美国税收目的而言，它们仍包含在净投资收入中。税收：股息按信托的普通所得税税率征税，若为被动收入，还需额外征收8%的NIIT。 示例：如果信托收到50,000美元的外国股票股息，并缴纳10%的外国预扣税，美国税额按37%的税率计算50,000美元的总额为18,500美元。额外的3.8% NIIT为1,900美元。联邦税总额为20,400美元，减去外国税收抵免的预扣税。 州税（加利福尼亚州）：假设州税率为13.3%，50,000美元的州税为6,650美元。联邦和州税总额为27,050美元。场景4：持有LLC会员权益的信托资本收益：出售持有超过一年LLC会员权益的收益按长期资本收益税率征税。税收：长期资本收益按最高20%的税率征税，若为被动收益，还需额外征收8%的NIIT。 示例：如果信托因出售LLC权益实现了200,000美元的长期资本收益，按20%税率计算的税额为40,000美元。额外的3.8% NIIT为7,600美元。联邦税总额为47,600美元。 州税（加利福尼亚州）：假设州税率为13.3%，200,000美元的州税为26,600美元。联邦和州税总额为74,200美元。信托终止和分配的税收后果 设立者生前： 赠与税：初始资金：根据IRC第2501(a)(2)条，NRA赠与非美国不动产通常不受美国赠与税的约束。因此，以非美国不动产为初始资金的不可撤销非设立者信托不触发赠与税。 示例：NRA设立者以100万美元的外国股票资助信托。由于资产为非美国不动产，资助时不适用美国赠与税。信托终止时： 收入分配：分配的收入按受益人的个人税率征税。 示例：如果信托向女儿（美国居民）分配100,000美元的收入，她将在个人所得税申报单上报告该收入。若其联邦所得税率为24%，她需缴纳24,000美元的联邦税。加利福尼亚州3%的州税将增加额外的13,300美元。总税负为37,300美元。本金分配：信托终止时分配的剩余本金不触发额外所得税，前提是所有收入已分配并纳税。 示例：如果信托终止并向女儿分配1,000,000美元的LLC权益，假设以前产生的所有收入已在赚取时纳税并分配，不会有额外的联邦或州税。女儿获得LLC权益，不会有进一步的即时税务影响。结论： 设立一个由NRA资助、以非美国不动产为资金的国内不可撤销非设立者信托（如通过LLC），可能具有有利的税务影响。正确的结构设计对于确保遵守美国和州税法并优化税务效率至关重要。咨询税务专业人士对于应对复杂情况和避免不利税务后果至关重要。相关IRC条款和财政部条例IRC第7701(a)(30)条：国内信托的定义IRC第7701(a)(31)条：外国信托的定义IRC第871(a)条：对非居民外籍人士的税收IRC第1(e)条：遗产和信托的税率IRC第1411条：净投资收入税IRC第1(h)条：资本收益税率IRC第1014条：从死者处取得财产的计税基础IRC第661条：信托分配的扣除IRC第7701-3条：某些商业实体的分类

外国信托的税务后果理解信托的税务后果，特别是区分美国（国内）和外国信托，对于有效的税务和遗产规划至关重要。信托收入、收益和分配的美国税务主要取决于信托是否被归类为美国信托或外国信托。税务后果在不同类型的分配和信托财产的使用上存在显著差异。信托的分类：美国信托与外国信托根据美国法律，除非信托同时满足“法院测试”和“控制测试”，否则该信托被归类为外国信托（《国内税收法典》§7701(a)(30)(E)，财政部条例§301.7701-7）。法院测试：如果美国法院可以对信托的管理进行主要监督，则该信托满足法院测试。信托的治理文件必须授予美国法院监督信托管理的权力。控制测试：如果一个或多个美国人有权控制信托的所有重大决策，则该信托满足控制测试。重大决策包括分配、投资和更改信托条款等。信托必须同时满足这两个测试才能被归类为美国信托。如果未能满足任何一个测试，则该信托被归类为外国信托（《国内税收法典》§7701(a)(31)(B)）。赠与人信托与非赠与人信托美国法律进一步将信托分为赠与人信托和非赠与人信托，这影响了信托和其赠与人的税务负担。赠与人信托：在赠与人信托中，赠与人保留某些权力或利益，如回归利益、撤销权或收入权（《国内税收法典》§§671-679）。赠与人在税务上被视为信托资产的所有者，这意味着所有收入、扣除和信用都归属于赠与人。非赠与人信托：非赠与人信托是指赠与人不保留任何控制或利益的信托。转移到非赠与人信托的财产通常被视为完成的礼物，可能需要缴纳赠与税（《国内税收法典》§2501）。赠与人信托的税务对于美国联邦所得税而言，赠与人信托被视为税务中立。赠与人在其个人纳税申报单上报告所有收入和收益（《国内税收法典》§671）。信托作为赠与人信托的状态通常在赠与人去世时结束，此时它变成非赠与人信托。非赠与人外国信托的税务非赠与人信托被视为一个独立的纳税人，其税务类似于非居民外国人。这意味着外国信托或外国遗产仅对美国来源的收入和与美国贸易或业务有关的收入征税（《国内税收法典》§641(b)）。分配给美国受益人外国非赠与人信托的美国受益人对收到的分配（实际或视为）征税。分配分为可分配净收入（DNI）和未分配净收入（UNI）。可分配净收入（DNI）DNI指的是信托或遗产在当前年度产生的可分配给受益人的收入。这些收入在分配时保留其性质，这意味着根据收入的性质，它可以被征收普通收入税或资本利得税。例子：一个信托在当前年度赚取了10000美元的利息收入和5000美元的资本利得，总DNI为15000美元。信托将8000美元分配给受益人A，7000美元分配给受益人B。受益人A将在其纳税申报单上报告5000美元为普通收入（利息）和3000美元为资本利得。受益人B将在其纳税申报单上报告5000美元为普通收入（利息）和2000美元为资本利得。未分配净收入（UNI）UNI指的是信托或遗产在前几年产生但未分配给受益人的收入。当这些累积收入最终分配时，它们作为普通收入征税，并根据“回溯”规则附加额外的利息费用（《国内税收法典》§§665-668）。例子：第一年，信托赚取了10000美元的利息收入但未分配，这10000美元成为UNI。第二年，信托赚取了5000美元的利息收入并分配了2000美元，剩下的3000美元成为UNI。到第二年年底，信托有13000美元的UNI。第三年，信托决定将13000美元的UNI分配给受益人C。受益人C将在其美国纳税申报单上报告这13000美元为普通收入，并根据“回溯”规则附加利息费用。“回溯”税规则旨在减轻外国非赠与人信托通过多年累积收入并然后分配给美国受益人所带来的税收递延优势。回溯税包括未分配净收入（UNI）的普通所得税和利息费用，以补偿递延税款。外国信托财产使用的税务后果当美国受益人使用外国信托拥有的财产时，该使用被视为来自信托的分配。视为分配的金额基于受益人使用的资产的公平租金价值。例如，如果外国信托拥有一个度假屋，美国受益人使用一个月的时间，则该月使用的公平租金价值被视为对受益人的分配。向外国非赠与人信托转移财产的收益确认当美国人向外国非赠与人信托转移财产时，该转移可能被视为出售或交换，要求美国转让人确认收益并对转移时的增值资产缴纳美国税（《国内税收法典》§684）。这一规则确保美国转让人不能通过向外国信托转移增值财产来递延或消除美国税。反递延规则：受控外国公司（CFC）和被动外国投资公司（PFIC）美国税法包含反递延规则，以防止美国纳税人通过外国公司递延或消除美国税。这些规则可能要求美国纳税人包括外国公司的一些收入在内，即使没有实际分配（《国内税收法典》§§951-965关于CFC，《国内税收法典》§§1291-1298关于PFIC）。通过中介分配任何通过中介从外国信托转移到美国人的财产（包括现金）如果出于避免美国税务的主要目的，则视为直接从外国信托转移给美国人（《国内税收法典》§679）。这一规则确保间接转移不能用于规避美国税务义务。报告要求涉及外国信托的美国人有广泛的报告义务以确保透明和合规：表格3520：用于报告与外国信托的交易，包括转移、分配和贷款的接收（《国内税收法典》6048(a)）。表格3520-A：要求外国信托每年提交的报告，详细说明信托的活动和运作（《国内税收法典》6048(b)）。表格8938：在达到报告门槛时，用于报告特定外国金融资产。FinCEN表格114（FBAR）：用于报告美国人在外国金融账户中拥有的财务利益或签字权，且年内总价值超过10000美元的账户。表格1040-NR：用于有美国来源收入的非居民外国人，包括外国信托（《国内税收法典》871）。税务识别号码需要提交美国税务申报表的外国信托必须获得税务识别号码（TIN）以确保正确的报告和合规。结论正确分类和理解信托的税务状态——无论是美国信托还是外国信托，以及是否为赠与人信托——对于遵守美国税法和优化税务结果至关重要。不同类型的分配和信托财产的使用会产生显著不同的税务后果。法律和税务顾问在导航这些复杂规则和确保遵守所有适用要求方面起着关键作用。请联系我们的专业团队安排咨询，为您的独特情况提供量身定制的解决方案。如需进一步信息，请联系 wu@attorneywu.com。

编辑：CYNTHIA WU经常有非居民外国客户来找我做遗产规划。在大多数情况下，涉及到美国的房地产。一些非居民外国客户希望通过遗产规划避免遗嘱认证程序，而另一些则希望节省税款。作为非居民外国人在购买房地产前，有必要咨询像我这样的税务律师。在这里，我将分析非居民外国人在不同情况下的税务处理。定义： 外籍人士是指不是美国公民或美国国民的任何个人。非居民外国人（NRA）是未通过绿卡测试或实质存在测试的外籍人士。作为投资购买 - 资本利得税 外国投资美国房地产法（FIRPTA） 一般税务： 非居民外国人拥有的美国房地产收入，如果不是与美国贸易或业务实质相关，则按30%的税率（或根据条约规定的较低税率）征税。特别选举： 根据《国内税收法典》第871(d)条，非居民外国人可以选择将美国房地产收入视为与美国贸易或业务实质相关。这包括所有租金、特许权使用费和销售收益。选举允许非居民外国人申报与房产收入相关的扣除，净收入按累进税率征税。选举方式： 根据《国内税收法典》第871(d)条，非居民外国人必须在纳税申报表中附上一份声明，详细说明选举情况并列出所有拥有的美国房地产。此选举在所有后续年度内有效，除非撤销。 非居民外国人必须向任何扣缴代理人或付款人提供表格W-8ECI，以证明租金收入与美国贸易或业务实质相关。FIRPTA扣缴 扣缴率：销售价低于30万美元：如果买方打算将该物业作为住宅使用，则无需扣缴。销售价30万至100万美元：扣缴10%。销售价超过100万美元：扣缴15%。处罚： 如果买方未按要求扣缴，而卖方未缴纳销售税，买方可能要承担税款、利息和罚款。豁免： 扣缴豁免包括买方的居住意向宣誓书、卖方的非外国身份宣誓书、合格替代者的宣誓书或IRS的扣缴证书。加州州税 扣缴： 加州要求在托管结束时支付相当于销售价格3.33%或按替代方式计算的税款。示例和计算： 示例情景：房产购买价格：100万美元租金收入：每年3万美元5年后的销售价格：150万美元所得税： 租金收入：无选举：30%的扣缴税 = $30,000 * 0.30 = 每年$9,000有IRC 871(d)选举：在扣除后按累进税率征税。假设扣除$10,000，应税收入 = $20,000。如果税率为24%（例如） = $20,000 * 0.24 = 每年$4,800。销售资本利得：利得：$1,500,000 - $1,000,000 = $500,000FIRPTA扣缴：$1,500,000的15% = $225,000利得税（假设长期资本利得税率为20%）：$500,000 * 0.20 = $100,000总税款计算：无IRC 871(d)选举：5年的租金收入税：$9,000 * 5

第一部分 作者：Cynthia Wu 知道我是一名税务律师，我的一位朋友写信向我寻求房地产交易方面的指导。以下是他的消息： "你有一个房地产持有权，想要处置掉，并且你已经获得了收益，如果不在六个月内重新投资到另一个房地产持有权中，这些收益将被征税。由于时间限制，你决定投资于持有房地产的特拉华州法定信托（DST）。DSTs就像现成的投资产品一样，符合房地产投资的条件。我想知道在这个过渡期间是否需要中介或托管，需要进行哪些实际的尽职调查，哪些类型的财产适合或不适合DST投资。此外，我对DSTs目前的流行程度和可行性也很感兴趣。" 这个问题涵盖了如何有效地利用特拉华州法定信托（DST）进行第1031条款的递延税交易，包括过程、利与弊、必要的尽职调查，以及符合第1031条款交易的财产类型。它还寻求在过渡期间是否需要中介或托管的明确性。由于这个第1031条款交易非常复杂，我们将其分为两部分：第1031条款交易和使用DST进行交易。 IRC第1001条款概述了计算出售或处置财产所获得的已实现收益或损失的方法。一般情况下，你必须承认这种收益或损失，如第1001(c)所述。然而，有一个重要的例外，即第1031条款，允许在某些交易中不承认收益。2017年《减税和就业法案》将第1031条款限制为涉及房地产的交易，这已经是这一条款的主要用途。然而，这个限制有一个例外。 理解第1031条款：推迟对Like-Kind交易的收益或损失的确认 税收法典第1031条款允许纳税人推迟对于用于生产性贸易、商业或投资的财产进行交易时产生的收益或损失的确认，前提是交换的财产是Like-Kind，并且将用于生产性贸易、商业或投资。这一条款旨在通过为纳税人提供推迟缴税的选择，避免立即需要现金支付收益税来支持合法的交易。它还解决了准确评估所收到财产的管理挑战。 值得注意的是，税收法典第1031条款没有规定任何金额限制，为从事Like-Kind交易的纳税人提供了灵活性。 在混合Like-Kind交易中，如税收法典第1031(b)条所述，仅承认获得的现金或非1031财产的收益，通常被称为“Boot”。然而，税收法典第1031(d)条规定了一种分配总BASIS的公式，用于1031财产和非1031财产之间的分配，非1031财产的BASIS等于其公允市场价值（FMV）。 然而，在税收法典第1031(a)(2)节中有一个例外，规定主要用于出售的房地产不符合非确认待遇。这个例外自1921年最初的立法以来一直存在，意味着主要用于出售的房地产不享受税收法典第1031条款所提供的推迟缴税的好处。 理解税收法典第1031条款中的Like-Kind交易：财产性质、资格和案例研究 税收法典第1031条款中的“Like-Kind”一词指的是财产的性质或特征，而不是其等级或质量（Reg. §1.1031(a)-1(b)）。不论是改良的还是未改良的房地产，都符合税收法典第1031条款的交易条件。例如，将城市房地产交换为牧场、30年租赁的房地产或改良的房地产交换为未改良的房地产，都符合Like-Kind的标准（Reg. §1.1031(a)-1(c)）。 举例来说，Reg. 1.1031(a)-1(c)确认了将城市改良房地产交换为牧场符合Like-Kind交易的条件。此外，Rev. Ruling 73–476指出，将绝对所有权房地产交换为其他等值财产的1/2权益也符合Like-Kind的定义。 Bogler案强调了为了符合税收法典第1031条款资格而持有已获得财产的重要性，这些财产可用于投资或用于商业贸易。然而，快速出售给公司可能会引发关注，尽管在纳税人拥有该公司并打算通过公司进行业务时存在宽限。 Reg. 1.1031(a)-2列出了符合Like-Kind资格的个人财产，其要求比房地产更为严格。 在Peabody Natural Resources Company诉Commissioner案中，与交换矿山相关的供应合同被视为Like-Kind，而不是“Boot”。相反，在Wiechens诉U.S.案中，交换农田的有限水权不符合税收法典第1031条款的Like-Kind要求，突显了财产分类中的具体细微差别。 最后，May Dep't Stores Co.诉Commissioner案强调了Like-Kind交易中租赁权和绝对所有权之间的区别，突显了财产类型在税收法典第1031条款资格中的重要性。 税收法典第1031条款中的财产识别和收取要求及安全港 税收法典第1031条款(a)(3)规定，纳税人必须在转让放弃的财产后的45天内同时确定替代财产，并在转让后180天内或纳税人该年度税务申报截止日期（包括延期）之前的时间内（以较早者为准）收到替代财产。 延期交换的规定规定，在45天的“确定期”内必须明确而清晰地确定“替代财产”。各种情况都有所考虑，允许纳税人在“3财产规则”，“200%规则”或“95%规则”下确定替代财产。这些规则允许标识任意价值的三个替代财产（3财产规则，市场价值包括抵押贷款）或不超过放弃财产价值的两倍的任意数量的替代财产（200%规则，市场价值包括抵押贷款）。如果纳税人标识的财产过多，则将被视为未标识任何财产，失去1031条款的非识别优惠。 如果纳税人接收“市场价值至少达到所有确定替代财产的市场价值总和95%的确定替代财产（95%规则，市场价值不包括抵押贷款）”，则可以符合1031条款的要求。有关更多详细信息，请参阅Reg. §1.1031(k)-1(c)(4)(ii)(B)。 根据规定，替代财产必须在“交换期”内收到，该期限由第1031条款(a)(3)(B)指定，不超过180天。（请参阅§1.1031(k)-1(d)(1)）。对于“实质上相同财产”测试，生产的房地产不必在接收日期前完成。但是，只有在该日期完成生产时，它才会被视为与标识的实质上相同财产（Reg. §1.1031(k)-1(e)(3)(iii)）。 此外，规定提供了“安全港”，允许纳税人在延期交换中使用安全或担保安排、合格的托管账户、合格的中介和利息和增长因素作为一部分。您可以在Reg. §1.1031(k)-1(g)中找到更多信息。 理解税收和财产交换中的利益连续性 在税务方面，交换往往类似于将交换财产中的投资兑现。然而，在1031条款下，通过类似性财产交换获得的房地产被视为原始投资的一种改形式的延续。这种观点认为投资是持续进行的，导致对收益或损失的技术性认定，但不是实际认定。因此，在交换期间征税或允许扣除被视为不合适。 销售与交换：前述Regulation §1.1002-1(d)将交换定义为财产的互相转移，并将其与仅为货币考虑进行的简单转移区分开来。 销售和回租考虑：如果租约，包括可选择延长的部分，持续30年或更长时间，则租赁权和费用权将根据Reg. §1.1031(a)-1(c)被视为类似财产。 损失允许：如果租约具有资本价值，即其价值超过租金，则不允许损失。然而，如果没有资本价值，例如当销售价值为全价值而租金为公平租金且没有资本价值时，对销售的损失可以被允许。 理解1031条款交换中的持有要求 1031(a)条款规定了交换中涉及的房地产必须是“用于生产性用途，用于贸易或企业或用于投资”，无论是对于被放弃的财产还是替代财产都是如此。这一标准与其他条款中使用的语言不同，例如§§1221(a)(2)和1231，后者提到“用于贸易或企业的财产”。 法规明确排除了个人用途的财产，不符合1031条款的资格。例如，将出租住宅物业与另一住宅物业进行交换，以供纳税人个人居住，不符合“拟持有”的要求。为了提供明确性，Revenue Procedure 2008-16建立了一个安全港，用于确定居住单位是否符合1031条款下用于贸易或企业的生产性用途或投资的要求。 此外，1031条款适用于交换中的一方与其他参与方无关。法规规定，如果财产在其他方面相似，交换贸易或企业财产与投资财产，或反之亦然，可能符合非识别资格。 持有期要求：2年持有期 1989年的修正案在1031(f)和(g)下增加了相关人之间交换的2年持有期要求。未能满足这些持有期要求将导致在随后的不合格转让年份中识别收益或损失。 国会引入了1031(f)(4)条款，以防止旨在规避1031(f)目的的交换，特别是对相关人试图规避规则的担忧。有关此事的进一步指导，请参阅Rev. Rul. 2002-83。 了解1031节中的持有要求 1031(a)节规定了参与交换的房地产必须是“用于生产性贸易或业务或投资的”，既适用于被放弃的财产也适用于替代财产。这一标准与其他节如1221(a)(2)和1231中使用的语言有所不同，后者提到“用于生产性贸易或业务的财产”。 法规明确排除了个人使用的财产不符合1031节的资格。例如，将租用的住宅物业与另一栋住宅物业进行交换，以供纳税人个人居住，不符合“持有”的要求。为了提供明确性，2008-16号税收程序建立了一个确定住房单元是否符合1031节下用于生产性贸易或业务或投资的财产的安全港。 此外，1031节在交换中适用于一方的应用与适用于其他涉及方的应用是独立的。法规指明，如果财产在其他方面符合相似性质，则将贸易或业务财产与投资财产交换，或反之亦可获得非识别资格。 探讨三方交换、循环交换和逆向斯塔克交换在1031节交易中的应用 1.三方交换和延迟交换 在某些情况下，三方交换或延迟交换可以符合1031节的规定。 三方交换： 1.甲想要与丙的农场进行交换，但丙对甲的财产不感兴趣。2.乙提出以现金购买甲的牧场。3.甲建议乙购买丙的农场，然后将该农场交换为甲的牧场。乙同意。这样的三方交换可以符合1031节的规定，如Rev. Rul. 77-297所确认。 循环交换： 甲、乙和丙进行循环交换，甲将她的牧场转让给乙，乙将房地产转让给丙，丙将农场转让给甲。如果各方满足持有要求，则该交换中的每个方都可以符合1031节的规定，如Rev. Rul. 57-244所述。不必从同一人那里收到相似财产，以换取已转让的财产。然而，即使将现金再投资于相似财产，如果以现金交换自己的财产，也会使交易失去1031节的资格。 潜在问题的考虑： 如果乙无法或不愿意接受丙的财产，甲可以聘请一名安排者（合格的中介）来促成交换：安排者使用乙的资金购买丙的农场。然后将农场转让给甲，甲的牧场转让给乙。这种安排受到Regulation §1.1031(b)-2的管理。 “合格的中介”安全港“合格的中介”安全港是这些安全港中最关键的一个。它允许纳税人聘请一个人或实体（不是根据§1.1031(k)-1(k)列为“不合格人员”）来购买和转移财产，而不被视为1031节下纳税人的代理人。在涉及甲、乙和丙的情况中，如果乙拒绝购买并转让财产给甲，甲可以聘请中介将甲的牧场以现金卖给乙，然后用所得款项购买由甲指定的财产（在这里是丙的农场），并将丙的农场转让给甲。这种安全港使甲的代理人能够以现金向乙出售甲的牧场，而不会影响甲的1031节待遇。 Regulation §1.1031(k)-1(g)(4)(iii)(B)规定，中介必须作为真正的传递者来购买和转移被放弃的财产和替代财产。然而，直接过户也是允许的，允许中介保持在所有权链之外。有关更多详细信息，请参阅Reg. §1.1031(k)-1(g)(4)(iv)、(v)。 反Starker 交换是指在放弃财产转移之前就已经取得替代财产的交换。这里是它的典型操作方式： 纳税人安排一个配合方购买财产，同时确定他将在交换中放弃的商业或投资房地产中的哪一个。这种与配合方的安排通常被称为“停车安排”。 一旦纳税人确定了要放弃的财产，他就会启动一个计划，最终将放弃的财产与配合方持有的商业房地产进行交换。 作为交易的一部分，纳税人放弃的财产将由配合方出售，销售收益将用于偿还配合方。 如果满足了具体要求，2000-37税收程序为像上述所描述的反斯塔克安排提供了一个安全港，使其符合§1031的待遇要求。 税务后果： 仅适用于Like-Kind Property——带有现金或非符合条件财产的收益认定与“boot” 在§1031交换中，如果一方在Like-Kind Property旁边收到现金或非符合条件财产，这就不再被视为仅涉及Like-Kind

作者：Cynthia Wu 和 Sangwan Kim在当今社会，非婚同居现象很普遍。这类伙伴关系常常涉及共同购买如房地产等贵重资产。然而，当这些同居关系破裂时，围绕这些资产的争议很常见，有时会导致一方以远低于市场公允价值的价格买断另一方的权益。本文探讨了转让不动产的税务影响，考察了此类交易如何影响转让方和受让方的税务义务。理解重新评估和产权变更1.常规转让“产权变更”指的是转让对不动产的当前利益，包括其有益使用权，其价值基本等同于完全产权的价值（加利福尼亚法典，收入及税收法典 - RTC § 60）。1.不动产的当前利益2.包括有益使用权3.其价值基本等同于完全产权的价值这意味着，转让不动产的当前利益或有益使用权，且转让价值与完全产权价值大体一致，即构成“产权变更”。因此，一次典型的不动产转让会引发重新评估。但是，普通共有权(tenancy in common)和共同所有权(joint tenancy)之间的转让是否构成“产权变更”，这一点尚存疑问。更多细节，请继续阅读。普通共有权（tenancy in common）除非 RTC§62 另有规定，根据第60节的定义，产权变更包括但不限于：(f) 普通共有权利益的创建、转移或终止，除非第62节的(a)小节和第63节（配偶间转移）另有规定。在普通共有权的情况下，共有者之间的利益转移不属于 RTC §§ 62 和 63 规定的产权变更例外。因此，这种转移被视为产权变更。相应地，涉及转移的不动产部分应根据 RTC § 61(f) 进行重新评估。共同所有权（joint tenancy）我们关注的重点是 RTC § 65，该法规说明：在第(b)小节描述的任何共同所有权利益终止时，原始转让人或转让人在创建共同所有权之前持有的不动产的全部部分应予以重新评估，除非它全部或部分归任何剩余的原始转让人所有，在这种情况下不进行重新评估……如果非原始转让人持有的共同所有权利益终止，并且整个利益转移给了原始转让人或所有剩余的共同所有者，并且其中一位剩余的共同所有者是原始转让人，则不进行重新评估。在这种背景下，可能出现几种情景。当一位共同所有者将其部分出售给另一位时，关键在于利益是否已归属。归属的权利或财产利益是一种确保的利益，确保权利或财产利益的受益人将在即时或未来收到特定数额。如果利益未归属，则在建立共同所有权之前由原始转让人持有的不动产的全部部分将进行重新评估。相反，如果利益已归属，则不会进行重新评估。不同转移情景的税务影响常规转移（非关联方，无赠予意图）：A) 转让方：资本资产：根据 IRC