编辑：CYNTHIA WU

经常有非居民外国客户来找我做遗产规划。在大多数情况下，涉及到美国的房地产。一些非居民外国客户希望通过遗产规划避免遗嘱认证程序，而另一些则希望节省税款。作为非居民外国人在购买房地产前，有必要咨询像我这样的税务律师。在这里，我将分析非居民外国人在不同情况下的税务处理。

定义： 外籍人士是指不是美国公民或美国国民的任何个人。非居民外国人（NRA）是未通过绿卡测试或实质存在测试的外籍人士。

作为投资购买 – 资本利得税 外国投资美国房地产法（FIRPTA） 一般税务： 非居民外国人拥有的美国房地产收入，如果不是与美国贸易或业务实质相关，则按30%的税率（或根据条约规定的较低税率）征税。

特别选举： 根据《国内税收法典》第871(d)条，非居民外国人可以选择将美国房地产收入视为与美国贸易或业务实质相关。这包括所有租金、特许权使用费和销售收益。选举允许非居民外国人申报与房产收入相关的扣除，净收入按累进税率征税。

选举方式： 根据《国内税收法典》第871(d)条，非居民外国人必须在纳税申报表中附上一份声明，详细说明选举情况并列出所有拥有的美国房地产。此选举在所有后续年度内有效，除非撤销。 非居民外国人必须向任何扣缴代理人或付款人提供表格W-8ECI，以证明租金收入与美国贸易或业务实质相关。

FIRPTA扣缴 扣缴率：

• 销售价低于30万美元：如果买方打算将该物业作为住宅使用，则无需扣缴。
• 销售价30万至100万美元：扣缴10%。
• 销售价超过100万美元：扣缴15%。

处罚： 如果买方未按要求扣缴，而卖方未缴纳销售税，买方可能要承担税款、利息和罚款。

豁免： 扣缴豁免包括买方的居住意向宣誓书、卖方的非外国身份宣誓书、合格替代者的宣誓书或IRS的扣缴证书。

加州州税 扣缴： 加州要求在托管结束时支付相当于销售价格3.33%或按替代方式计算的税款。

示例和计算： 示例情景：

• 房产购买价格：100万美元
• 租金收入：每年3万美元
• 5年后的销售价格：150万美元

所得税： 租金收入：

• 无选举：30%的扣缴税 = $30,000 * 0.30 = 每年$9,000
• 有IRC 871(d)选举：在扣除后按累进税率征税。假设扣除$10,000，应税收入 = $20,000。如果税率为24%（例如） = $20,000 * 0.24 = 每年$4,800。

销售资本利得：

• 利得：$1,500,000 – $1,000,000 = $500,000
• FIRPTA扣缴：$1,500,000的15% = $225,000
• 利得税（假设长期资本利得税率为20%）：$500,000 * 0.20 = $100,000

总税款计算：

无IRC 871(d)选举：

5年的租金收入税：$9,000 * 5 = $45,000

FIRPTA扣缴：$225,000

总计：$270,000（注意：FIRPTA扣缴不是最终税款，实际资本利得税可能适用）

有IRC 871(d)选举：

5年的租金收入税：$4,800 * 5 = $24,000

资本利得税：$100,000

总计：$124,000

结论：选择根据IRC第871(d)条将房地产收入视为实质相关收入，可以显著减少非居民外国人的总体税负。咨询具有国际税法经验的税务专业人士对于确保合规和优化税务结果至关重要。

来源：

• IRS Publication 519 – U.S. Tax Guide for Aliens
• IRC Section 871(d)
• California Franchise Tax Board

非美国公民的非居民的赠与税：

赠与税适用于个人向他人转移财产，而没有或少于全部对价的情况。对于非居民外国人，赠与税仅适用于美国境内财产的转让。这包括位于美国的房地产和有形个人财产，但不适用于无形财产，如美国公司的股票（IRC § 2501(a)(2)）。

美国赠与税目的下的赠与定义： 赠与包括捐赠者未收到全部对价的财产转让。非美国公民的非居民在赠与美国境内的房地产和有形财产时需缴纳赠与税。如果符合以下任一条件，需提交赠与税申报表（表格709）：

• 未来权益的赠与。
• 超过$18,000（2024年）的当前权益赠与。
• 超过$185,000（2024年）的直接赠与给非公民配偶。

赠与税豁免： 某些赠与不受赠与税，包括：

• 不超过年度豁免金额的赠与。
• 直接支付给教育或医疗机构的学费或医疗费用。
• 赠与给美国公民配偶的赠与（有限的年度豁免适用于非公民配偶）。
• 赠与给政治组织用于其用途。
• 赠与给符合条件的慈善机构用于美国境内的用途（IRC § 2522(b)(3) 和 (4)）。

累进赠与税率： 美国的赠与税率是累进的，随着赠与价值的增加而增加。2024年的赠与税率如下：

示例计算：

示例1：非居民外国人将价值$1,000,000的美国房地产赠与其美国居民子女。

• 赠与价值：$1,000,000
• 年度豁免（2024年）：$18,000
• 应税金额：$1,000,000 – $18,000 = $982,000

按累进税率计算：

• 首$10,000按18%：$10,000 * 0.18 = $1,800
• 下$10,000按20%：$10,000 * 0.20 = $2,000
• 下$20,000按22%：$20,000 * 0.22 = $4,400
• 下$20,000按24%：$20,000 * 0.24 = $4,800
• 下$20,000按26%：$20,000 * 0.26 = $5,200
• 下$20,000按28%：$20,000 * 0.28 = $5,600
• 下$50,000按30%：$50,000 * 0.30 = $15,000
• 下$100,000按32%：$100,000 * 0.32 = $32,000
• 下$250,000按34%：$250,000 * 0.34 = $85,000
• 剩余$582,000按37%：$582,000 * 0.37 = $215,340

总赠与税： $1,800 + $2,000 + $4,400 + $4,800 + $5,200 + $5,600 + $15,000 + $32,000 + $85,000 + $215,340 = $371,140

示例2：非居民外国人将价值$2,000,000的美国房地产赠与其美国居民子女。

• 赠与价值：$2,000,000
• 年度豁免（2024年）：$18,000
• 应税金额：$2,000,000 – $18,000 = $1,982,000

按累进税率计算：

• 首$10,000按18%：$10,000 * 0.18 = $1,800
• 下$10,000按20%：$10,000 * 0.20 = $2,000
• 下$20,000按22%：$20,000 * 0.22 = $4,400
• 下$20,000按24%：$20,000 * 0.24 = $4,800
• 下$20,000按26%：$20,000 * 0.26 = $5,200
• 下$20,000按28%：$20,000 * 0.28 = $5,600
• 下$50,000按30%：$50,000 * 0.30 = $15,000
• 下$100,000按32%：$100,000 * 0.32 = $32,000
• 下$250,000按34%：$250,000 * 0.34 = $85,000
• 下$500,000按37%：$500,000 * 0.37 = $185,000
• 剩余$982,000按40%：$982,000 * 0.40 = $392,800

总赠与税： $1,800 + $2,000 + $4,400 + $4,800 + $5,200 + $5,600 + $15,000 + $32,000 + $85,000 + $185,000 + $392,800 = $733,600

来源：

• IRS Instructions for Form 709
• Internal Revenue Code Section 2501(a)(2)
• Internal Revenue Code Section 2523(i)
• Treasury Regulation 1.871-10

非居民外国人（NRA）拥有美国财产的遗产税考虑

美国财产包括：

• 美国房地产
• 位于美国的有形个人财产
• 美国国内公司的股票（与赠与税规则不同）
• 美国个人发行的债务
• 美国专利

税率： 非居民外国人的遗产税税率与美国公民和居民相同，最高可达40%（IRC第2001条）。然而，非居民外国人没有享受与美国居民相同的终身免税额。相反，非居民外国人有资格享受$60,000的扣除，这相当于$13,000的统一抵免，远低于2024年美国公民的超过$12,000,000的豁免额。

累进遗产税率：

示例计算：

示例1：非居民外国人持有价值$1,000,000的美国房地产去世。

• 适用豁免：$60,000
• 应税遗产：$1,000,000 – $60,000 = $940,000

按累进税率计算：

• 首$10,000按18%：$10,000 * 0.18 = $1,800
• 下$10,000按20%：$10,000 * 0.20 = $2,000
• 下$20,000按22%：$20,000 * 0.22 = $4,400
• 下$20,000按24%：$20,000 * 0.24 = $4,800
• 下$20,000按26%：$20,000 * 0.26 = $5,200
• 下$20,000按28%：$20,000 * 0.28 = $5,600
• 下$50,000按30%：$50,000 * 0.30 = $15,000
• 下$100,000按32%：$100,000 * 0.32 = $32,000
• 下$250,000按34%：$250,000 * 0.34 = $85,000
• 剩余$500,000按40%：$500,000 * 0.40 = $200,000

总遗产税： $1,800 + $2,000 + $4,400 + $4,800 + $5,200 + $5,600 + $15,000 + $32,000 + $85,000 + $200,000 = $355,800

示例2：非居民外国人持有价值$2,000,000的美国房地产去世。

• 适用豁免：$60,000
• 应税遗产：$2,000,000 – $60,000 = $1,940,000

按累进税率计算：

• 首$10,000按18%：$10,000 * 0.18 = $1,800
• 下$10,000按20%：$10,000 * 0.20 = $2,000
• 下$20,000按22%：$20,000 * 0.22 = $4,400
• 下$20,000按24%：$20,000 * 0.24 = $4,800
• 下$20,000按26%：$20,000 * 0.26 = $5,200
• 下$20,000按28%：$20,000 * 0.28 = $5,600
• 下$50,000按30%：$50,000 * 0.30 = $15,000
• 下$100,000按32%：$100,000 * 0.32 = $32,000
• 下$250,000按34%：$250,000 * 0.34 = $85,000
• 下$500,000按37%：$500,000 * 0.37 = $185,000
• 剩余$940,000按40%：$940,000 * 0.40 = $376,000

总遗产税： $1,800 + $2,000 + $4,400 + $4,800 + $5,200 + $5,600 + $15,000 + $32,000 + $85,000 + $185,000 + $376,000 = $716,800

总结： 持有美国境内财产的非居民外国人必须认真规划遗产税，考虑有限的免税额和显著的税率。利用适当的遗产规划策略，如为非公民配偶设立合格国内信托（QDOT），可以帮助管理这些税务责任。咨询具有国际税法经验的税务专业人士对于确保合规和优化税务结果至关重要。

来源：

• IRS Instructions for Form 706-NA
• Internal Revenue Code Section 2001
• Internal Revenue Code Section 2103
• Internal Revenue Code Section 2523(i)

非居民外国人（NRAs）报税指南

谁需要报税： 必须提交美国所得税申报表的非居民外国人包括：

• 从事美国贸易或业务的NRAs：在年度内从事或被视为从事美国贸易或业务的非居民外国人。
• 未涵盖扣缴的美国收入：具有美国收入且税款未通过源头扣缴方式满足税负的NRAs。
• 受托人：非居民外国人遗产或信托的受托人。
• 代表或代理人：负责提交上述NRAs个人纳税申报表的代表或代理人。
• 非居民的照护人：负责照管非居民个人的美国居民或国内受托人，可能需要为其提交所得税申报表并缴纳税款（参见 Reg. 1.6012-3(b)）。

报告哪些收入： NRAs通常需要报告两类收入：

• 有效关联收入（ECI）：与在美国从事贸易或业务实质相关的收入。此收入在扣除允许的扣除额后，按累进税率征税，类似于适用于美国公民和居民的税率。应在1040-NR表格第一页上报告。
• 固定可确定年度或定期（FDAP）收入：不与在美国从事贸易或业务实质相关的美国来源收入。此收入按30%的统一税率征税（或适用的较低条约税率），不允许扣除。应在1040-NR表格的NEC附表上报告。

表格和截止日期： 使用的表格：

• 表格1040-NR：美国非居民外籍人士所得税申报表。

截止日期：

• 收到工资的雇员：须缴纳美国所得税扣缴的NRAs通常必须在税年结束后第4个月的第15天之前提交（使用日历年的，截止日期为4月15日）。
• 其他：非雇员或收到其他需扣缴收入的NRAs必须在税年结束后第6个月的第15天之前提交（使用日历年的，截止日期为6月15日）。

提交地址：

• 邮寄1040-NR表格：根据1040-NR表格说明中的地址提交。

延期提交时间：

• 表格4868：如果NRA无法在截止日期前提交，应提交表格4868请求自动延期提交时间。此表格必须在申报表的正常截止日期前提交。

扣除和抵免的损失： 要享受任何允许的扣除或抵免，NRA必须及时提交真实和准确的所得税申报表。IRS可能会拒绝超过到期日期16个月后提交的申报表中的扣除和抵免（参见《美国外籍人士税务指南》出版物519的申报信息章节）。

离境外籍人士： 合规证明（出航许可）： 在离开美国之前，大多数外籍人士必须从IRS获得合规证明，俗称出航许可或离境许可。这是在提交表格1040-C或表格2063后获得的。

年度美国所得税申报表： 即使NRA已离开美国并在离境时提交了表格1040-C，他们仍需提交年度美国所得税申报表。如果已婚且夫妻双方都需报税，除非一方为美国公民或居民外，双方需分别提交申报表，在这种情况下，他们可以提交联合申报表（参见非居民配偶被视为居民）。

来源：

• IRS Publication 519 – U.S. Tax Guide for Aliens
• Internal Revenue Code (IRC) Section 871
• Internal Revenue Code (IRC) Section 6012
• Treasury Regulation 1.871-10
• IRS Instructions for Form 1040-NR