发表于：Cynthia Wu｜2026年1月24日

非居民外籍人士（Nonresident Alien，简称 NRA）如果在美国持有房地产，涉及的联邦税务问题往往既复杂又容易踩坑。想把可能产生的联邦所得税、赠与税和遗产税负担降到最低，提前规划和专业指导非常重要。否则，NRA 在美国的房产可能会带来很高的税务成本，也会让继承人处理起来非常麻烦——继承人甚至可能要多交几百万美元的税，而这些税本来是有机会减少，甚至完全避免的。

下面这个假设案例，就通过分析 NRA 持有美国房产可能触发的联邦赠与税、遗产税和所得税后果，来说明为什么要尽早做规划，以及可以考虑哪些遗产规划策略。

一个值得警惕的案例

2015年，来自中国的非居民外籍人士 Frank 先生在洛杉矶购买了一套价值 200万美元的豪宅，用于投资。这套房产的资金全部来自美国境外。为了确保儿子 Sam 将来也能从这项投资中受益，Frank 在房产产权上把 Sam 加成了共同共有（附生存者继承权）。当时看起来，这只是一个简单、贴心的安排，但 Frank 并不知道，这个动作会带来一系列美国税务上的影响。

把 Sam 加为共同共有后，等于 Frank 当时就把房产 50% 的价值赠与给了儿子。按照美国税法，这会触发赠与税问题。遗憾的是，Frank 并没有提交 **Form 709（美国赠与税申报表）**去申报这笔赠与，也没有咨询美国税务律师了解后果。

2021年，Frank 意外去世。那时这套房产已经升值到 400万美元。Sam 作为共同共有一方，通过“生存者继承权”自动取得房产所有权。当时 Sam 住在英国。到了 2025年2月，Sam 决定搬到洛杉矶重新开始，并成为加州居民。此时房产进一步升值到 450万美元，Sam 随即以同样的价格把房产卖掉。很快他就体会到了美国税法在某些情况下带来的“现实成本”：由于当初没有申报 Form 709、也没有做系统的遗产规划，最终导致了相当可观的税务负担。

赠与税（Gift Tax）

Frank 把 Sam 加为共同共有（附生存者继承权）之后，IRS 会把这视为 Frank 在 2015 年把房产价值的 **50%**赠与给儿子。也就是说，当年等同于赠与了 100 万美元。

在 2015 年，美国赠与税的年度免税额（annual exclusion）是每个受赠人 14,000 美元，也就是说，在不产生赠与税、也不需要提交 Form 709 的情况下，赠与人每年可以向同一受赠人赠与不超过该金额。扣除这 14,000 美元后，本案的应税赠与额为 986,000 美元（1,000,000 − 14,000）。[1] 根据美国税法，非居民外籍人士（NRA）对超过年度免税额的美国境内财产赠与需要缴纳赠与税。 [2] 与美国公民或税务居民不同，NRA 通常不能使用统一的终身赠与/遗产税免税额去抵扣超过年度免税额的赠与。 [3] 按赠与税的累进税率计算，不考虑罚金与利息，Frank 当年的赠与税税负大约为 345,340 美元。 [4]

但问题在于，Frank 从未提交 Form 709 去申报这笔赠与，因此 IRS 还可能对其遗产（或相关税务责任主体）追征额外罚金。逾期申报罚金最高可达每月 5%（累计上限 25%）；未缴税罚金为每月 0.5%（累计上限 25%），两者叠加使罚金大约增加 86,335 美元。 [5] 此外，利息按平均年利率 **5%**计算，累计 10 年大约增加 259,005 美元。 [6] 因此，赠与税的总影响（含罚金与利息）大约达到 777,015 美元。更糟糕的是，税务问题并没有到此结束。

遗产税（Estate Tax）

按美国对 NRA 的遗产税规则（I.R.C. §§ 2103、2104），NRA 的美国税源地财产要纳入其应税遗产。Frank 于 2021 年去世时，该房产市值为 400 万美元。在共同共有（附生存者继承权）的情形下，I.R.C. § 2040(a) 的基本规则是：除非幸存的共同共有人能够证明两点——（1）其持有份额的资金来源于其本人出资；（2）其取得该权益并非来自被继承人的赠与，或并非以低于充分、合理对价取得——否则，该共同共有财产通常会以“全额”计入被继承人遗产。 [7] 换句话说，如果 Sam 无法证明他当初确实用自己的资金支付了 50% 的购房成本，那么这套房产 400 万美元的全部价值很可能都会被计入 Frank 的应税遗产。

此外，作为 NRA，Frank 的遗产在美国境内财产方面仅享有非常有限的遗产税免税额，即 60,000 美元。 [8] 因此，应税遗产大约为 3,940,000 美元。按遗产税累进税率计算（未考虑任何抵免项之前），遗产税税负约为 1,521,800 美元。

资本利得税（Capital Gains Tax）

Frank 去世后，由于该房产被全额计入遗产，因此房产的成本基础会“调高”（step-up）到去世时的公允市场价值，即 400 万美元。 [9] 所以，当 Sam 在 2025 年以 450 万美元卖出时，只有 Frank 去世后新增的 50 万美元增值需要缴纳资本利得税。

另外，如果 Sam 的调整后总收入（modified adjusted gross income）超过适用门槛（单身超过 200,000 美元；夫妻合并申报超过 250,000 美元），还可能适用 3.8% 的净投资收入税（NIIT）。 [10]

假设 Sam 以单身身份申报，且其应税收入超过 492,300 美元，那么 50 万美元的长期资本利得大约产生 68,691.25 美元的长期资本利得税。再加上资本利得对应的 NIIT 11,400 美元，两项合计，Sam 的资本利得相关税负约为 80,091.25 美元。

总税负（Total Tax Liabilities）[11]

本案中，赠与税（含罚金与利息）约为 777,015 美元，遗产税约为 1,521,800 美元，资本利得税约为 80,091.25 美元。三项合计，总税负约为 2,378,906.25 美元。 [11]

案例启示（The Lesson Learned）

在这个假设案例里，Frank 和 Sam 的经历非常直观地提醒我们：非居民外籍人士（NRA）投资美国房地产时，税务与遗产规划并不是“可有可无”，而是决定性因素。如果缺乏系统规划，原本看似简单的产权安排（比如加共同共有）可能会引爆意想不到的赠与税与遗产税成本，直接吞噬投资收益，最终让继承人拿到的“遗产价值”大打折扣。相反，如果提前搭建合适的结构与策略，这些税负往往可以被大幅降低——某些情况下，甚至有机会通过适用的规划工具把风险降到接近可控范围。

NRA 的所得税、赠与税与遗产税基本规则（Rules of Income Tax, Gift Tax, and Estate Taxes for NRAs）

对税务律师来说，接手一个案件时通常第一步就是确认客户的移民身份/税务身份，因为美国税法对“美国税务居民”和“非居民外籍人士（NRA）”适用的是两套截然不同的规则。举例来说，同样是所得税、赠与税、遗产税，税务后果会因为身份不同而出现巨大差异。

第二个关键问题是：涉及的资产是否属于美国税源地财产（U.S.-situs assets）。这一点对赠与税和遗产税尤其重要——资产是否被认定为美国境内财产，往往直接决定美国税法是否介入，以及税负如何计算。

NRA 的所得税规则（Income Taxes for NRAs）

在美国所得税层面，一个人通常在两种情况下会被视为“税务居民”：一是持有绿卡（green card）[12]；二是满足“实质居留测试”（substantial presence test），一般要求当年在美国居留至少 31 天，并且按加权规则计算，当年与前两年的居留天数加总达到 183 天。 [13] 如果两项都不满足，就会被归类为非居民外籍人士（NRA）。 [14] 作为 NRA，通常只就美国来源收入以及与美国营业活动“实质关联”的收入（effectively connected with a U.S. trade or business，简称 ECI）缴纳美国所得税。 [15]

当 NRA 持有美国房地产时，租金收入属于美国来源收入。默认情况下，这类租金会按总额被征收 30% 的预提税（withholding tax）。 [16] 但 NRA 可以根据 I.R.C. § 871(d) 选择把租金收入视为 ECI，这样就可以按净额用累进税率纳税，并且能够扣除房产相关费用（例如折旧、维修、物业管理费等），有时还可能结合税收协定获得进一步优化空间。 [17]

出售美国不动产产生的资本利得同样通常会在《外国投资美国不动产税法》（FIRPTA）框架下被视为 ECI 进行征税。资本利得将适用长期资本利得税率，最高可达 20%；同时，买方在交割时一般需要按成交价总额的 15% 进行预提扣缴并上缴 IRS。 [18] NRA 需要提交 Form 1040-NR 来申报该项交易收益，并且如果 FIRPTA 的预提金额高于实际应纳税额，可以通过申报抵扣、申请退税等方式处理。值得注意的是，NRA 一般不适用 3.8% 的净投资收入税（NIIT）。 [19]

NRA 的赠与税规则（Gift Taxes for NRAs）

需要特别注意的是：在美国税法里，NRA 在“所得税”意义上的定义，与在“赠与税/遗产税”意义上的定义并不完全相同。就赠与税而言，“是否为居民”主要看纳税人在赠与发生时的住所地/定居地（domicile）。如果一个人居住在美国——哪怕时间很短——并且当时没有明确、现实的离开意图，就可能被认为在美国有住所地。 [20] 对于不以美国为住所地的 NRA，美国赠与税通常只对其转让的美国税源地有形财产征税，比如位于美国境内的不动产，或实际在美国境内的有形动产（实物财产）。换言之，规则的核心是：对“有形、在美国”的财产转让征税。

根据 I.R.C. § 2501(a)(2)，NRA 赠与无形财产一般不征收美国赠与税，且不受财产所在地影响；但如果赠与人属于 I.R.C. § 2501(a)(3) 所指的“covered expatriate”（通常译为“受管制的离境者”/“受覆盖的离境者”）则另当别论。 [21] [22] 财政部法规 25.2511-3(b)(3)(i) 进一步明确：美国公司股票属于美国税源地的无形财产。 [23] 但对于不属于 covered expatriate 的 NRA，基于 § 2501(a)(2) 的广泛豁免，即便赠与的是美国公司股票，通常也不触发美国赠与税。相应地，外国公司股票被视为非美国税源地的无形财产，同样在 NRA 赠与时一般也不征收美国赠与税。 [24]

此外，NRA 同样可以享受年度赠与免税额（annual exclusion）。以 2025 年为例，每位受赠人年度免税额为 19,000 美元；超过该额度的赠与，将按 **18% 到 40%**的累进税率征税。 [25] 总体而言，这套制度为 NRA 提供了相当多的规划空间：特别是在通过海外信托或境外实体进行财富转移时，如果结构设计得当，往往可以在合规前提下大幅降低甚至避免美国赠与税负担。

NRA 的遗产税规则（Estate Taxes for NRAs）

在遗产税层面，“是否为居民”的判断同样以死亡时的**住所地（domicile）**为准。 [26] 如果一个人在去世时被认定在美国具有住所地，就会被视为美国遗产税意义上的“居民”。美国税务体系对住所地的经典表述是：一个人只要在某地居住——哪怕很短时间——并且没有明确、现实的离开意图，就可能在该地取得住所地。 [27]

对于不以美国为住所地的 NRA，其遗产通常只就**美国境内财产（U.S.-situated property）**缴纳美国遗产税。 [28] 但 NRA 的遗产税免税额非常有限，通常只有 60,000 美元。 [29] 超过免税额的部分，再按 **18% 到 40%**的累进税率计算遗产税。 [30]

Frank 怎样才能把转让给 Sam 的税务成本降到最低？

回到我们这个假设案例：Frank 要怎样做，才能减少遗产税，并避免让 Sam 承受沉重的税务后果？可行的策略其实不止一种，但每种方案都有相应的税务取舍与风险点。

策略一：赠与不属于美国税源地的现金（Gifting Cash That Is Not U.S.-Situs）

假设 Frank 已经意识到：他在美国境内的资产（例如实际位于美国的房产、或在税法上被认定为“美国境内财产”的资产）可能会触发美国赠与税与遗产税。为了降低这类税负暴露，Frank 可以把转让对象限定为不属于美国税源地的资产。

因此，Frank 不选择把加州房产的 50%产权赠与给 Sam，而是改为把存放在美国境外的现金赠与给 Sam。

由于这笔现金存放在海外银行账户中，并不在物理或法律上与美国绑定，一般会被视为非美国税源地资产，因此 Frank 把这笔海外现金赠与给 Sam，通常不会触发美国赠与税。

接下来，Sam 可以用这笔海外现金去购买美国房产，并把产权登记在自己名下，或者放入一个以他为受益人的信托中。由于 Frank 从一开始就没有持有该房产产权，这套房产就不会被计入 Frank 的遗产范围，因此 Frank 去世时，该房产也就不会触发针对 Frank 的美国遗产税。 [31]

不过，这个方案也有明显代价：第一，这套房产不会因为 Frank 的去世而获得成本基础调高（step-up in basis），因此 Sam 将来出售时可能面对更高的资本利得税。第二，房产完全在 Sam 名下，Frank 等于把控制权和法律权利全部让出；如果 Frank 生前还希望继续居住或控制这套房产，这种安排就可能不太理想。

方案二：通过美国公司（USC）持有美国房地产（Holding U.S. Real Estate via a U.S. Corporation）

另一个可能减轻 Sam 财务压力的策略是：Frank 可以设立一家由他全资持有的美国公司（U.S. corporation，简称 USC），并用来自美国境外的现金对该公司出资（资本金）。随后，由 USC 在洛杉矶购买并持有美国房地产的产权。

在这种结构下，房产产权证上不会出现 Frank 的名字，因为房产登记在 USC 名下；Frank 实际持有的是 USC 的股权。随着时间推移，Frank 还可以把 USC 的股份逐步转让给儿子 Sam。

赠与税处理（Gift Tax Treatment）

从美国赠与税角度看，美国国内公司股票通常被视为美国税源地资产（U.S.-situs property）。但关键点在于：对于 NRA，美国赠与税一般只对转让的美国税源地不动产和美国境内的有形动产征税；对无形财产（包括公司股票）转让，通常不纳入赠与税课税范围。 [32]

因此，只要 Frank 仍然是非居民非公民（NRA），并且不落入 I.R.C. § 2801 的“covered expatriate”等特殊规则之下，那么他生前把 USC 股份赠与给 Sam，原则上不会触发美国赠与税——即便该股票在概念上属于美国税源地资产。

遗产税风险（Estate Tax Exposure）

使用 USC 的“代价”往往主要体现在 Frank 去世时。对于 NRA，美国应税遗产只包括“位于美国境内”的财产（U.S.-situs）。而在遗产税层面，I.R.C. § 2104(a) 明确规定：美国国内公司的股票在遗产税意义上被视为美国税源地财产。

这意味着：如果 Frank 去世时仍持有 USC 股份，那么这些股份的公允市场价值（FMV）将被全额计入 Frank 的美国遗产税应税遗产中。由于 NRA 通常只有 60,000 美元的遗产税免税额，超过部分将适用 I.R.C. § 2001(c) 的累进税率，最高可达 40%。因此，相对于底层房地产的价值，这种结构可能会带来非常可观的遗产税暴露。

其他需要考虑的点（Other Considerations）

由于 USC 股份会被计入 Frank 的遗产，按一般规则，这些股份在 Frank 去世时通常可以按 I.R.C. § 1014(a) 获得成本基础调高（step-up in basis）。这对 Sam 来说可能是利好：未来无论 Sam 出售股份，还是 USC 出售房产并清算分配，都可能因为“调基”而减少后续的资本利得税压力。

但与此同时，这个结构也会带来明显的所得税与管理成本。USC 作为公司主体，需要就其净租金收入和出售房产的净收益缴纳美国联邦公司所得税，目前公司税率为 21% 的固定税率。此外，若 USC 在缴纳公司税后再把利润分配给股东，股东层面可能还会被当作股息再征税，存在“公司层面 + 股东层面”的双重征税风险。

另外，FIRPTA（I.R.C. § 1445）的预提扣缴规则通常适用于外国人处置美国不动产权益（USRPI）的情形，而不是适用于美国国内公司本身出售房产的情形。但在未来如果出现涉及外国股东的股权转让、结构重组或退出安排，仍可能在股东层面触发 FIRPTA 相关问题。 [33]

最后，维持一家 USC 还会产生持续性的法律、税务和合规义务（例如年度申报、公司治理维护、会计与报税成本等），这些都需要纳入整体成本评估。

美国不可撤销的非委托人信托持有美国公司，再由美国公司持有美国房产

（U.S. Irrevocable Non-grantor Trust Holding a U.S. Corporation Owning U.S. Property）

Frank 设立一个美国不可撤销的非委托人信托，并用非美国税源地资产（例如境外现金或境外证券）为信托注资。随后，该美国信托用注入的资金设立并出资一家美国公司；再由这家美国公司购买美国房地产，例如加州的出租房，或用于自住的房产。

但需要特别指出：非居民委托人想要设立一个“美国信托”，必须满足 I.R.C. § 7701(a)(30)(E) 对美国信托的判定标准，即：美国法院对信托管理具有主要监督权（法院管辖测试），并且一名美国人有权控制信托的重大决策（控制测试）。

结构如何运作（How It Works）

Frank 作为非居民外籍人士（NRA），设立美国不可撤销的非委托人信托，并且仅以非美国税源地资产（例如境外现金或境外证券）为信托注资。由于 NRA 的美国赠与税通常只针对转让的美国税源地不动产与美国境内的有形动产，因此把这些境外资产转入信托，一般不会触发美国赠与税。 [34]

在信托获得资金后，信托设立并出资一家美国公司（通过认购公司股份的方式向公司注资）。随后，该美国公司用这笔资本去购买美国房地产。到这一步，Frank 既不直接拥有美国房产，也不直接拥有美国公司股票；房产和公司股份都归信托所有。由于该信托属于独立纳税主体，它在美国所得税意义上是一个单独的“纳税人”。 [35]

赠与税与遗产税考量（Gift and Estate Tax Considerations）

（一）赠与税层面
Frank 把境外现金或境外证券转入不可撤销信托，因为属于非美国税源地资产，且 NRA 的赠与税课税范围通常仅限于美国税源地不动产与美国境内有形动产，所以这一步通常不纳入美国赠与税。关键点在于：Frank 并没有把美国房产或美国公司股票直接转让给 Sam 或转入信托；这些“美国资产”是在后续阶段由信托及其美国公司在美国境内购买取得的。

（二）遗产税层面
如果信托条款设计得当，使 Frank 不保留会触发 I.R.C. §§ 2036 或 2038 的权利或控制（例如保留对财产的享用权、或保留修改/撤销/控制分配等实质性权力），那么从税法归属上讲，Frank 在去世时并不“拥有”该美国房产或美国公司股票。这样一来，即便这些资产在信托名下属于美国税源地资产，它们也不应被计入 Frank 的美国应税遗产总额（gross estate）。 [36]

换句话说，通过在中间设置一个合规设计的不可撤销非委托人信托，再配合公司作为持有平台，Frank 可能实现一个重要目的：避免因直接持有美国房产或美国公司股票而产生的 NRA 遗产税暴露。 [37]

规划意义与代价（Planning Implications）

这种结构本质上是“用转让税优化换取所得税效率和控制权的牺牲”。

首先，从所得税角度看，美国公司会按 21% 的联邦公司税率对净租金收入以及未来出售房产产生的资本利得缴税。之后，如果公司向信托分红，信托再向受益人分配，相关金额还可能在信托层面或受益人层面再次被征税，形成典型的“公司层面 + 分配层面”的双重征税问题。

其次，因为这个结构的核心目标是把美国房产与公司股份都放在 Frank 的应税遗产之外，所以 Frank 去世时通常不会触发 I.R.C. § 1014 的“成本基础调高（step-up）”机制。也就是说，如果房产长期大幅升值，受益人未来出售时，可能会面临更高的资本利得税压力——这是与“避免遗产税”相对应的典型取舍。

最后，也是最关键的风险控制点：一旦 Frank 把境外资产转入不可撤销非委托人信托，他就必须真正放弃控制权。如果信托条款使他保留了落入 I.R.C. §§ 2036 或 2038 的权利或权力（例如继续享用房产、或能够更改受益安排、或能够撤销/修改信托等），美国税务机关可能仍会把信托资产视为 Frank 的应税遗产，从而破坏原本想实现的遗产税隔离效果。

外国委托人信托持有外国公司，外国公司再持有美国公司并持有美国房产

（Foreign Grantor Trust Holding a Foreign Corporation That Owns a U.S. Corporation Owning U.S. Real Estate）

Frank 设立一个不可撤销的外国委托人信托（foreign grantor trust，简称 FGT），并以境外现金或境外证券等非美国税源地资产向信托作出一笔“完成性赠与”（completed gift）。随后，FGT 取得一家外国公司（foreign corporation，简称 FRC）100% 的股份，而 FRC 再持有一家美国公司（U.S. corporation，简称 USC）100% 的股份。最终，由 USC 直接持有美国房地产的产权（legal title）。

这个多层结构的核心，是在 Frank 与美国不动产之间，同时插入外国信托与一个外国“隔离/阻断公司（blocker）”，使 Frank 不直接持有美国不动产权益。需要注意的是：在美国所得税意义上，这个 FGT 会被设计成委托人信托（grantor trust），因此尽管 Frank 在赠与税和遗产税意义上已经完成了资产转移，但在所得税层面，根据 I.R.C. §§ 671–679，Frank 仍可能被视为信托资产与信托收入的“税法所有人”。

赠与税结果（Gift Tax Outcome）

Frank 将境外现金或境外证券以完成性赠与方式转入 FGT，一般不会触发美国赠与税，因为作为 NRA，美国赠与税通常只对转让的美国税源地不动产与美国境内的有形动产征税；对无形财产的转让（包括境外证券）通常不纳入美国赠与税课税范围。

如果在 Frank 生前，FGT 将 FRC 的股份转让给受益人，该行为在赠与税意义上通常被视为转让“外国公司股票”。外国公司股票属于无形资产，且在赠与税意义上一般被视为位于美国境外的财产。财政部法规 25.2511-3(b)(3)(ii) 将外国公司股票归类为非美国税源地财产；并且在 Frank 不属于“covered expatriate”（适用 § 2801 特殊制度）的前提下，NRA 对此类无形资产的赠与通常不会触发美国赠与税（§ 2501(a)(2) 的规则）。因此，即便 FRC 最终通过持股结构间接拥有美国公司并持有美国房产，由 Frank 或代表 Frank 在其生前转让 FRC 股份，一般仍不会产生美国赠与税。

遗产税结果（Estate Tax Outcome）

Frank 去世时，FGT 仍持有 FRC 股份。对非居民死亡人（nonresident decedent）而言，美国遗产税的应税遗产总额（U.S. gross estate）通常只包括“位于美国境内”的财产。 [38] 在遗产税层面，I.R.C. § 2104(a) 规定美国国内公司股票属于美国税源地财产，但外国公司股票通常不属于；财政部法规 20.2105-1(f) 将外国公司股票视为位于美国境外的财产。

在该策略下，Frank 对 FGT 的资产转移是完成且不可撤销的，同时信托条款设计为 Frank 不保留任何会触发 I.R.C. §§ 2036–2038 的权利或利益（例如保留享用权、控制权、撤销/修改权等），从而避免把信托资产“拉回”到其遗产中。这样一来，Frank 在去世时不会被视为持有底层的美国房产或美国公司股票；与美国遗产税相关的“财产权利”是由 FGT 持有的 FRC 股票，而 FRC 股票作为外国公司股票属于非美国税源地财产。只要 Frank 不直接持有美国税源地资产，且不触发诸如 I.R.C. § 2104(b) 等特殊规则（例如临终前对美国资产的某些特定转移），那么 FRC 股份以及其底层的美国房产通常都不会计入 Frank 的美国应税遗产，从而也就不会产生美国遗产税。

所得税影响与实务缺点（Income Tax Consequences and Practical Drawbacks）

这种结构的主要代价，通常集中在所得税与合规管理成本上。

首先，USC 作为美国国内公司，对其净租金收入与出售美国房产产生的资本利得，通常需要按 21% 的联邦公司税率缴纳公司所得税。换句话说，如果 USC 自己出售房产，它会像普通美国公司一样缴税。

其次，如果不是 USC 处置资产，而是 FRC 处置美国不动产权益（U.S. real property interest），无论是直接处置（例如直接出售美国房产），还是间接处置（例如出售“美国不动产控股公司”的股票），都可能落入 FIRPTA（《外国投资美国不动产税法》）的框架。在这种情况下，收益通常会按 I.R.C. § 897(a) 作为与美国营业实质关联的收入（ECI）处理，同时由于转让人是外国人，买方通常需要依据 I.R.C. § 1445 执行预提扣缴（withholding）。

第三，USC 的利润向上分配到 FRC，再进一步分配到 FGT 或最终受益人，可能出现多层级税负。尤其当存在美国受益人，且 FRC 的收入构成复杂时，美国受益人还可能面临 Subpart F、PFIC 或外国信托“throwback”规则等额外税务问题；同时，外国信托与外国公司通常还伴随着持续性的跨境申报与合规义务（报告、信息申报、年度维护等），管理成本显著上升。

此外，因为该结构的设计目标是把底层美国房产与公司持股排除在 Frank 的美国应税遗产之外，因此 Frank 去世时通常不会触发 I.R.C. § 1014 的“成本基础调高（step-up）”。这意味着：即便成功规避了赠与税与遗产税，未来当房产最终出售时，可能会因为缺乏调基而产生更高的资本利得税负。

还需要补充一点：虽然 FGT 能带来遗产规划优势，但在某些情况下，Frank 也可能通过直接持有 FRC 股票实现类似的赠与税与遗产税效果，因为外国公司股票在赠与税与遗产税意义上通常都属于非美国税源地财产。换句话说，FGT 的价值更多体现在“控制、传承安排、受益人保护、分配机制”等综合目标，而不一定是“唯一能实现税务结果的路径”。

小结

非居民外籍人士投资美国房地产，常常会面临复杂而且税负沉重的后果：既有可能暴露在美国赠与税与遗产税之下，也可能在所得税层面出现效率较低的结构性成本。Frank 的案例说明：如果缺乏提前规划，很容易造成数百万美元本可以避免的税负；但如果能够提前设计结构，例如通过外国或美国信托、公司架构、以及以非美国税源地资产进行策略性赠与，NRA 在合规前提下往往可以显著降低甚至消除美国转让税风险。要避免昂贵的“事后补救”，关键在于尽早、量身定制，并在专业税务人士协助下进行规划。

作者简介

Cynthia Wu 为 Concord & Wisdom, APC 的创始人兼管理合伙人，业务聚焦 CBP 与国际贸易相关事务，同时为非居民外籍人士及拥有境外资产的美国家庭提供跨境税务与遗产规划服务，并处理特殊需要信托、遗嘱认证与信托管理，以及 IRS 合规申报与争议解决。Cynthia 持有加州、佛州、德州与华盛顿特区律师执照，毕业于亚利桑那大学法学院（J.D.），并取得佛罗里达大学税法 LL.M. 学位。