发表于：Cynthia Wu｜2026年1月24日非居民外籍人士（Nonresident Alien，简称 NRA）如果在美国持有房地产，涉及的联邦税务问题往往既复杂又容易踩坑。想把可能产生的联邦所得税、赠与税和遗产税负担降到最低，提前规划和专业指导非常重要。否则，NRA 在美国的房产可能会带来很高的税务成本，也会让继承人处理起来非常麻烦——继承人甚至可能要多交几百万美元的税，而这些税本来是有机会减少，甚至完全避免的。下面这个假设案例，就通过分析 NRA 持有美国房产可能触发的联邦赠与税、遗产税和所得税后果，来说明为什么要尽早做规划，以及可以考虑哪些遗产规划策略。一个值得警惕的案例2015年，来自中国的非居民外籍人士 Frank 先生在洛杉矶购买了一套价值 200万美元的豪宅，用于投资。这套房产的资金全部来自美国境外。为了确保儿子 Sam 将来也能从这项投资中受益，Frank 在房产产权上把 Sam 加成了共同共有（附生存者继承权）。当时看起来，这只是一个简单、贴心的安排，但 Frank 并不知道，这个动作会带来一系列美国税务上的影响。把 Sam 加为共同共有后，等于 Frank 当时就把房产 50% 的价值赠与给了儿子。按照美国税法，这会触发赠与税问题。遗憾的是，Frank 并没有提交 **Form 709（美国赠与税申报表）**去申报这笔赠与，也没有咨询美国税务律师了解后果。2021年，Frank 意外去世。那时这套房产已经升值到 400万美元。Sam 作为共同共有一方，通过“生存者继承权”自动取得房产所有权。当时 Sam 住在英国。到了 2025年2月，Sam 决定搬到洛杉矶重新开始，并成为加州居民。此时房产进一步升值到