编辑：CYNTHIA WU经常有非居民外国客户来找我做遗产规划。在大多数情况下，涉及到美国的房地产。一些非居民外国客户希望通过遗产规划避免遗嘱认证程序，而另一些则希望节省税款。作为非居民外国人在购买房地产前，有必要咨询像我这样的税务律师。在这里，我将分析非居民外国人在不同情况下的税务处理。定义： 外籍人士是指不是美国公民或美国国民的任何个人。非居民外国人（NRA）是未通过绿卡测试或实质存在测试的外籍人士。作为投资购买 - 资本利得税 外国投资美国房地产法（FIRPTA） 一般税务： 非居民外国人拥有的美国房地产收入，如果不是与美国贸易或业务实质相关，则按30%的税率（或根据条约规定的较低税率）征税。特别选举： 根据《国内税收法典》第871(d)条，非居民外国人可以选择将美国房地产收入视为与美国贸易或业务实质相关。这包括所有租金、特许权使用费和销售收益。选举允许非居民外国人申报与房产收入相关的扣除，净收入按累进税率征税。选举方式： 根据《国内税收法典》第871(d)条，非居民外国人必须在纳税申报表中附上一份声明，详细说明选举情况并列出所有拥有的美国房地产。此选举在所有后续年度内有效，除非撤销。 非居民外国人必须向任何扣缴代理人或付款人提供表格W-8ECI，以证明租金收入与美国贸易或业务实质相关。FIRPTA扣缴 扣缴率：销售价低于30万美元：如果买方打算将该物业作为住宅使用，则无需扣缴。销售价30万至100万美元：扣缴10%。销售价超过100万美元：扣缴15%。处罚： 如果买方未按要求扣缴，而卖方未缴纳销售税，买方可能要承担税款、利息和罚款。豁免： 扣缴豁免包括买方的居住意向宣誓书、卖方的非外国身份宣誓书、合格替代者的宣誓书或IRS的扣缴证书。加州州税 扣缴： 加州要求在托管结束时支付相当于销售价格3.33%或按替代方式计算的税款。示例和计算： 示例情景：房产购买价格：100万美元租金收入：每年3万美元5年后的销售价格：150万美元所得税： 租金收入：无选举：30%的扣缴税 = $30,000 * 0.30 = 每年$9,000有IRC 871(d)选举：在扣除后按累进税率征税。假设扣除$10,000，应税收入 = $20,000。如果税率为24%（例如） = $20,000 * 0.24 = 每年$4,800。销售资本利得：利得：$1,500,000 - $1,000,000 = $500,000FIRPTA扣缴：$1,500,000的15% = $225,000利得税（假设长期资本利得税率为20%）：$500,000 * 0.20 = $100,000总税款计算：无IRC 871(d)选举：5年的租金收入税：$9,000 * 5