作者：Cynthia Wu 和 Sangwan Kim
在当今社会，非婚同居现象很普遍。这类伙伴关系常常涉及共同购买如房地产等贵重资产。然而，当这些同居关系破裂时，围绕这些资产的争议很常见，有时会导致一方以远低于市场公允价值的价格买断另一方的权益。本文探讨了转让不动产的税务影响，考察了此类交易如何影响转让方和受让方的税务义务。
理解重新评估和产权变更
1.常规转让
“产权变更”指的是转让对不动产的当前利益，包括其有益使用权，其价值基本等同于完全产权的价值（加利福尼亚法典，收入及税收法典 – RTC § 60）。
1.不动产的当前利益
2.包括有益使用权
3.其价值基本等同于完全产权的价值
这意味着，转让不动产的当前利益或有益使用权，且转让价值与完全产权价值大体一致，即构成“产权变更”。因此，一次典型的不动产转让会引发重新评估。但是，普通共有权(tenancy in common)和共同所有权(joint tenancy)之间的转让是否构成“产权变更”，这一点尚存疑问。更多细节，请继续阅读。
普通共有权（tenancy in common）
除非 RTC§62 另有规定，根据第60节的定义，产权变更包括但不限于：
(f) 普通共有权利益的创建、转移或终止，除非第62节的(a)小节和第63节（配偶间转移）另有规定。
在普通共有权的情况下，共有者之间的利益转移不属于 RTC §§ 62 和 63 规定的产权变更例外。因此，这种转移被视为产权变更。相应地，涉及转移的不动产部分应根据 RTC § 61(f) 进行重新评估。
共同所有权（joint tenancy）
我们关注的重点是 RTC § 65，该法规说明：在第(b)小节描述的任何共同所有权利益终止时，原始转让人或转让人在创建共同所有权之前持有的不动产的全部部分应予以重新评估，除非它全部或部分归任何剩余的原始转让人所有，在这种情况下不进行重新评估……如果非原始转让人持有的共同所有权利益终止，并且整个利益转移给了原始转让人或所有剩余的共同所有者，并且其中一位剩余的共同所有者是原始转让人，则不进行重新评估。
在这种背景下，可能出现几种情景。当一位共同所有者将其部分出售给另一位时，关键在于利益是否已归属。归属的权利或财产利益是一种确保的利益，确保权利或财产利益的受益人将在即时或未来收到特定数额。如果利益未归属，则在建立共同所有权之前由原始转让人持有的不动产的全部部分将进行重新评估。相反，如果利益已归属，则不会进行重新评估。
不同转移情景的税务影响
常规转移（非关联方，无赠予意图）：
资本资产：根据 IRC 1221(a)，“资本资产”包括纳税人持有的财产，不论其与贸易或商业活动的关联如何。该定义不包括通常用于贸易或商业运作的资产，如商业存货或用于业务运营的财产。它也不包括纳税人亲自创造的财产，如专利、发明、模型、设计（无论是否获得专利）、秘密配方或工艺、版权、文学、音乐或艺术作品，以及信件或备忘录。
在典型的交易中，受让方对房屋的基础是根据 IRC 1012（成本基础）建立的，意味着新基础通常是为该财产支付的购买价格。
盈亏计算：计算盈亏涉及确定从财产的出售或处置中获得的金额与其调整后基础之间的差额，如 26 美国法典§ 1001(a) 所述。具体来说，盈余计算为实现金额超过调整后基础的金额，而亏损是调整后基础超过实现金额的金额。
根据 IRC 1001(b)，实现金额是收到的所有货币的总和加上收到的任何非货币财产的公平市场价值。
亏损限制：根据 IRC 1211(b)，对于非公司纳税人，来自出售或交换资本资产的亏损可以在与此类交易中的盈利相抵的程度上抵扣。如果这些亏损超过盈利，可抵扣的金额限制为较小的：
因此，转让方可以认定这种资本亏损。此外，根据 IRC 1212(b)，如果资本亏损超过这些限额，转让方可以将未使用的亏损部分转入后续年度。
受让方对房屋的基础是根据 irc 1012(成本基础) 确定的。根据 irc 1012(a)，财产的基础应是该财产的成本，但不包括任何有关不动产税的金额（irc 1012(b)）。
在典型的交易中，受让方对房屋的基础是根据 IRC 1012（成本基础）建立的，这意味着新基础通常是为该财产支付的购买价格。
2.普通共有权与共同所有权：
1)赠与税及低于公平市场价值的转移
以低于其公平市场价值的价格转移财产可能被视为赠与，并在 IRC 2512 下具有特定的税务影响。对于受让方，此类转移可能影响房屋基础价格的计算，尽管它可能不包含在总收入中（26 美国法典 § 102）。
3.再融资与重新评估 – https://assessor.lacounty.gov/real-estate-toolkit/refinance
再融资对财产重新评估的影响可能各异。通常，再融资中涉及的初始转移，如在财产标题上增加或移除名字，可能导致财产价值的重新评估，除非对个别转移有特定排除。
例如，当再融资需要从TITILE中移除所有者时，这一行为通常被解释为产权变更，促使财产评估员对财产价值进行重新评估。
结论
不论是在同居、常规销售还是再融资的背景下，不动产的转移都带有复杂的税务影响。理解税法细节和重新评估条件对于有效导航这些财务和法律层面至关重要。
如果您面临与税收相关的问题或围绕财产转移的复杂情况，请考虑咨询一心一德的专家。我们的律师拥有税法高级法学硕士学位和会计背景，能够为这些事务提供有效的帮助。欲了解更多信息或预约咨询，请访问我们的网站 www.attorneywu.com 或通过 info@attorneywu.com 与我们联系。我们经验丰富的团队在此确保您的税务事宜得到最专业和细致的处理。
Tax Implications of Transferring Real Property
在当今社会，非婚同居现象很普遍。这类伙伴关系常常涉及共同购买如房地产等贵重资产。然而，当这些同居关系破裂时，围绕这些资产的争议很常见，有时会导致一方以远低于市场公允价值的价格买断另一方的权益。本文探讨了转让不动产的税务影响，考察了此类交易如何影响转让方和受让方的税务义务。
理解重新评估和产权变更
1.常规转让
“产权变更”指的是转让对不动产的当前利益，包括其有益使用权，其价值基本等同于完全产权的价值（加利福尼亚法典，收入及税收法典 – RTC § 60）。
1.不动产的当前利益
2.包括有益使用权
3.其价值基本等同于完全产权的价值
这意味着，转让不动产的当前利益或有益使用权，且转让价值与完全产权价值大体一致，即构成“产权变更”。因此，一次典型的不动产转让会引发重新评估。但是，普通共有权(tenancy in common)和共同所有权(joint tenancy)之间的转让是否构成“产权变更”，这一点尚存疑问。更多细节，请继续阅读。
普通共有权（tenancy in common）
除非 RTC§62 另有规定，根据第60节的定义，产权变更包括但不限于：
(f) 普通共有权利益的创建、转移或终止，除非第62节的(a)小节和第63节（配偶间转移）另有规定。
在普通共有权的情况下，共有者之间的利益转移不属于 RTC §§ 62 和 63 规定的产权变更例外。因此，这种转移被视为产权变更。相应地，涉及转移的不动产部分应根据 RTC § 61(f) 进行重新评估。
共同所有权（joint tenancy）
我们关注的重点是 RTC § 65，该法规说明：在第(b)小节描述的任何共同所有权利益终止时，原始转让人或转让人在创建共同所有权之前持有的不动产的全部部分应予以重新评估，除非它全部或部分归任何剩余的原始转让人所有，在这种情况下不进行重新评估……如果非原始转让人持有的共同所有权利益终止，并且整个利益转移给了原始转让人或所有剩余的共同所有者，并且其中一位剩余的共同所有者是原始转让人，则不进行重新评估。
在这种背景下，可能出现几种情景。当一位共同所有者将其部分出售给另一位时，关键在于利益是否已归属。归属的权利或财产利益是一种确保的利益，确保权利或财产利益的受益人将在即时或未来收到特定数额。如果利益未归属，则在建立共同所有权之前由原始转让人持有的不动产的全部部分将进行重新评估。相反，如果利益已归属，则不会进行重新评估。
不同转移情景的税务影响
常规转移（非关联方，无赠予意图）：
资本资产：根据 IRC 1221(a)，“资本资产”包括纳税人持有的财产，不论其与贸易或商业活动的关联如何。该定义不包括通常用于贸易或商业运作的资产，如商业存货或用于业务运营的财产。它也不包括纳税人亲自创造的财产，如专利、发明、模型、设计（无论是否获得专利）、秘密配方或工艺、版权、文学、音乐或艺术作品，以及信件或备忘录。
在典型的交易中，受让方对房屋的基础是根据 IRC 1012（成本基础）建立的，意味着新基础通常是为该财产支付的购买价格。
盈亏计算：计算盈亏涉及确定从财产的出售或处置中获得的金额与其调整后基础之间的差额，如 26 美国法典§ 1001(a) 所述。具体来说，盈余计算为实现金额超过调整后基础的金额，而亏损是调整后基础超过实现金额的金额。
根据 IRC 1001(b)，实现金额是收到的所有货币的总和加上收到的任何非货币财产的公平市场价值。
亏损限制：根据 IRC 1211(b)，对于非公司纳税人，来自出售或交换资本资产的亏损可以在与此类交易中的盈利相抵的程度上抵扣。如果这些亏损超过盈利，可抵扣的金额限制为较小的：
因此，转让方可以认定这种资本亏损。此外，根据 IRC 1212(b)，如果资本亏损超过这些限额，转让方可以将未使用的亏损部分转入后续年度。
受让方对房屋的基础是根据 irc 1012(成本基础) 确定的。根据 irc 1012(a)，财产的基础应是该财产的成本，但不包括任何有关不动产税的金额（irc 1012(b)）。
在典型的交易中，受让方对房屋的基础是根据 IRC 1012（成本基础）建立的，这意味着新基础通常是为该财产支付的购买价格。
2.普通共有权与共同所有权：
1)赠与税及低于公平市场价值的转移
以低于其公平市场价值的价格转移财产可能被视为赠与，并在 IRC 2512 下具有特定的税务影响。对于受让方，此类转移可能影响房屋基础价格的计算，尽管它可能不包含在总收入中（26 美国法典 § 102）。
3.再融资与重新评估 – https://assessor.lacounty.gov/real-estate-toolkit/refinance
再融资对财产重新评估的影响可能各异。通常，再融资中涉及的初始转移，如在财产标题上增加或移除名字，可能导致财产价值的重新评估，除非对个别转移有特定排除。
例如，当再融资需要从TITILE中移除所有者时，这一行为通常被解释为产权变更，促使财产评估员对财产价值进行重新评估。
结论
不论是在同居、常规销售还是再融资的背景下，不动产的转移都带有复杂的税务影响。理解税法细节和重新评估条件对于有效导航这些财务和法律层面至关重要。
如果您面临与税收相关的问题或围绕财产转移的复杂情况，请考虑咨询一心一德的专家。我们的律师拥有税法高级法学硕士学位和会计背景，能够为这些事务提供有效的帮助。欲了解更多信息或预约咨询，请访问我们的网站 www.attorneywu.com 或通过 info@attorneywu.com 与我们联系。我们经验丰富的团队在此确保您的税务事宜得到最专业和细致的处理。
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