第一部分 作者：Cynthia Wu 知道我是一名税务律师，我的一位朋友写信向我寻求房地产交易方面的指导。以下是他的消息： "你有一个房地产持有权，想要处置掉，并且你已经获得了收益，如果不在六个月内重新投资到另一个房地产持有权中，这些收益将被征税。由于时间限制，你决定投资于持有房地产的特拉华州法定信托（DST）。DSTs就像现成的投资产品一样，符合房地产投资的条件。我想知道在这个过渡期间是否需要中介或托管，需要进行哪些实际的尽职调查，哪些类型的财产适合或不适合DST投资。此外，我对DSTs目前的流行程度和可行性也很感兴趣。" 这个问题涵盖了如何有效地利用特拉华州法定信托（DST）进行第1031条款的递延税交易，包括过程、利与弊、必要的尽职调查，以及符合第1031条款交易的财产类型。它还寻求在过渡期间是否需要中介或托管的明确性。由于这个第1031条款交易非常复杂，我们将其分为两部分：第1031条款交易和使用DST进行交易。 IRC第1001条款概述了计算出售或处置财产所获得的已实现收益或损失的方法。一般情况下，你必须承认这种收益或损失，如第1001(c)所述。然而，有一个重要的例外，即第1031条款，允许在某些交易中不承认收益。2017年《减税和就业法案》将第1031条款限制为涉及房地产的交易，这已经是这一条款的主要用途。然而，这个限制有一个例外。 理解第1031条款：推迟对Like-Kind交易的收益或损失的确认 税收法典第1031条款允许纳税人推迟对于用于生产性贸易、商业或投资的财产进行交易时产生的收益或损失的确认，前提是交换的财产是Like-Kind，并且将用于生产性贸易、商业或投资。这一条款旨在通过为纳税人提供推迟缴税的选择，避免立即需要现金支付收益税来支持合法的交易。它还解决了准确评估所收到财产的管理挑战。 值得注意的是，税收法典第1031条款没有规定任何金额限制，为从事Like-Kind交易的纳税人提供了灵活性。 在混合Like-Kind交易中，如税收法典第1031(b)条所述，仅承认获得的现金或非1031财产的收益，通常被称为“Boot”。然而，税收法典第1031(d)条规定了一种分配总BASIS的公式，用于1031财产和非1031财产之间的分配，非1031财产的BASIS等于其公允市场价值（FMV）。 然而，在税收法典第1031(a)(2)节中有一个例外，规定主要用于出售的房地产不符合非确认待遇。这个例外自1921年最初的立法以来一直存在，意味着主要用于出售的房地产不享受税收法典第1031条款所提供的推迟缴税的好处。 理解税收法典第1031条款中的Like-Kind交易：财产性质、资格和案例研究 税收法典第1031条款中的“Like-Kind”一词指的是财产的性质或特征，而不是其等级或质量（Reg. §1.1031(a)-1(b)）。不论是改良的还是未改良的房地产，都符合税收法典第1031条款的交易条件。例如，将城市房地产交换为牧场、30年租赁的房地产或改良的房地产交换为未改良的房地产，都符合Like-Kind的标准（Reg. §1.1031(a)-1(c)）。 举例来说，Reg. 1.1031(a)-1(c)确认了将城市改良房地产交换为牧场符合Like-Kind交易的条件。此外，Rev. Ruling 73–476指出，将绝对所有权房地产交换为其他等值财产的1/2权益也符合Like-Kind的定义。 Bogler案强调了为了符合税收法典第1031条款资格而持有已获得财产的重要性，这些财产可用于投资或用于商业贸易。然而，快速出售给公司可能会引发关注，尽管在纳税人拥有该公司并打算通过公司进行业务时存在宽限。 Reg. 1.1031(a)-2列出了符合Like-Kind资格的个人财产，其要求比房地产更为严格。 在Peabody Natural Resources Company诉Commissioner案中，与交换矿山相关的供应合同被视为Like-Kind，而不是“Boot”。相反，在Wiechens诉U.S.案中，交换农田的有限水权不符合税收法典第1031条款的Like-Kind要求，突显了财产分类中的具体细微差别。 最后，May Dep't Stores Co.诉Commissioner案强调了Like-Kind交易中租赁权和绝对所有权之间的区别，突显了财产类型在税收法典第1031条款资格中的重要性。 税收法典第1031条款中的财产识别和收取要求及安全港 税收法典第1031条款(a)(3)规定，纳税人必须在转让放弃的财产后的45天内同时确定替代财产，并在转让后180天内或纳税人该年度税务申报截止日期（包括延期）之前的时间内（以较早者为准）收到替代财产。 延期交换的规定规定，在45天的“确定期”内必须明确而清晰地确定“替代财产”。各种情况都有所考虑，允许纳税人在“3财产规则”，“200%规则”或“95%规则”下确定替代财产。这些规则允许标识任意价值的三个替代财产（3财产规则，市场价值包括抵押贷款）或不超过放弃财产价值的两倍的任意数量的替代财产（200%规则，市场价值包括抵押贷款）。如果纳税人标识的财产过多，则将被视为未标识任何财产，失去1031条款的非识别优惠。 如果纳税人接收“市场价值至少达到所有确定替代财产的市场价值总和95%的确定替代财产（95%规则，市场价值不包括抵押贷款）”，则可以符合1031条款的要求。有关更多详细信息，请参阅Reg. §1.1031(k)-1(c)(4)(ii)(B)。 根据规定，替代财产必须在“交换期”内收到，该期限由第1031条款(a)(3)(B)指定，不超过180天。（请参阅§1.1031(k)-1(d)(1)）。对于“实质上相同财产”测试，生产的房地产不必在接收日期前完成。但是，只有在该日期完成生产时，它才会被视为与标识的实质上相同财产（Reg. §1.1031(k)-1(e)(3)(iii)）。 此外，规定提供了“安全港”，允许纳税人在延期交换中使用安全或担保安排、合格的托管账户、合格的中介和利息和增长因素作为一部分。您可以在Reg. §1.1031(k)-1(g)中找到更多信息。 理解税收和财产交换中的利益连续性 在税务方面，交换往往类似于将交换财产中的投资兑现。然而，在1031条款下，通过类似性财产交换获得的房地产被视为原始投资的一种改形式的延续。这种观点认为投资是持续进行的，导致对收益或损失的技术性认定，但不是实际认定。因此，在交换期间征税或允许扣除被视为不合适。 销售与交换：前述Regulation §1.1002-1(d)将交换定义为财产的互相转移，并将其与仅为货币考虑进行的简单转移区分开来。 销售和回租考虑：如果租约，包括可选择延长的部分，持续30年或更长时间，则租赁权和费用权将根据Reg.