Uncategorized 16 Mar 2024

税收法典（Internal Revenue Code）IRC第1031条款房产交易和使用DST进行交易

第一部分 作者：Cynthia Wu 知道我是一名税务律师，我的一位朋友写信向我寻求房地产交易方面的指导。以下是他的消息： "你有一个房地产持有权，想要处置掉，并且你已经获得了收益，如果不在六个月内重新投资到另一个房地产持有权中，这些收益将被征税。由于时间限制，你决定投资于持有房地产的特拉华州法定信托（DST）。DSTs就像现成的投资产品一样，符合房地产投资的条件。我想知道在这个过渡期间是否需要中介或托管，需要进行哪些实际的尽职调查，哪些类型的财产适合或不适合DST投资。此外，我对DSTs目前的流行程度和可行性也很感兴趣。" 这个问题涵盖了如何有效地利用特拉华州法定信托（DST）进行第1031条款的递延税交易，包括过程、利与弊、必要的尽职调查，以及符合第1031条款交易的财产类型。它还寻求在过渡期间是否需要中介或托管的明确性。由于这个第1031条款交易非常复杂，我们将其分为两部分：第1031条款交易和使用DST进行交易。 IRC第1001条款概述了计算出售或处置财产所获得的已实现收益或损失的方法。一般情况下，你必须承认这种收益或损失，如第1001(c)所述。然而，有一个重要的例外，即第1031条款，允许在某些交易中不承认收益。2017年《减税和就业法案》将第1031条款限制为涉及房地产的交易，这已经是这一条款的主要用途。然而，这个限制有一个例外。 理解第1031条款：推迟对Like-Kind交易的收益或损失的确认 税收法典第1031条款允许纳税人推迟对于用于生产性贸易、商业或投资的财产进行交易时产生的收益或损失的确认，前提是交换的财产是Like-Kind，并且将用于生产性贸易、商业或投资。这一条款旨在通过为纳税人提供推迟缴税的选择，避免立即需要现金支付收益税来支持合法的交易。它还解决了准确评估所收到财产的管理挑战。 值得注意的是，税收法典第1031条款没有规定任何金额限制，为从事Like-Kind交易的纳税人提供了灵活性。 在混合Like-Kind交易中，如税收法典第1031(b)条所述，仅承认获得的现金或非1031财产的收益，通常被称为“Boot”。然而，税收法典第1031(d)条规定了一种分配总BASIS的公式，用于1031财产和非1031财产之间的分配，非1031财产的BASIS等于其公允市场价值（FMV）。 然而，在税收法典第1031(a)(2)节中有一个例外，规定主要用于出售的房地产不符合非确认待遇。这个例外自1921年最初的立法以来一直存在，意味着主要用于出售的房地产不享受税收法典第1031条款所提供的推迟缴税的好处。 理解税收法典第1031条款中的Like-Kind交易：财产性质、资格和案例研究 税收法典第1031条款中的“Like-Kind”一词指的是财产的性质或特征，而不是其等级或质量（Reg. §1.1031(a)-1(b)）。不论是改良的还是未改良的房地产，都符合税收法典第1031条款的交易条件。例如，将城市房地产交换为牧场、30年租赁的房地产或改良的房地产交换为未改良的房地产，都符合Like-Kind的标准（Reg. §1.1031(a)-1(c)）。 举例来说，Reg. 1.1031(a)-1(c)确认了将城市改良房地产交换为牧场符合Like-Kind交易的条件。此外，Rev. Ruling 73–476指出，将绝对所有权房地产交换为其他等值财产的1/2权益也符合Like-Kind的定义。 Bogler案强调了为了符合税收法典第1031条款资格而持有已获得财产的重要性，这些财产可用于投资或用于商业贸易。然而，快速出售给公司可能会引发关注，尽管在纳税人拥有该公司并打算通过公司进行业务时存在宽限。 Reg. 1.1031(a)-2列出了符合Like-Kind资格的个人财产，其要求比房地产更为严格。 在Peabody Natural Resources